Im Moment kann es nur eine Strategie geben: Möglichst lange Zinsbindung und möglichst hohe Tilgung. Die Bedeutung einer hohen Tilgung und der Einfluss auf die Gesamtfinanzierungskosten werden jedoch von vielen Bauherren unterschätzt. Wer höher tilgt, wird schneller schuldenfrei, manchmal auch viel schneller.
Beispiel (alle Angaben Stand: 27.8.2012): Wer jetzt ein Darlehen in Höhe von 150000 Euro auf 15 Jahre zu 2,9 Prozent Sollzins abschließt und mit anfänglich 2,0 Prozent tilgt, hat eine monatliche Rate von 612,50 Euro zu bedienen. Wer dagegen eine Tilgung von 3,0 Prozent wählt, muss monatlich 737,50 Euro aufbringen.
Auf Restschuld achten
Schön, mag sich da so mancher denken, dann wähle ich die niedrigere Tilgung und habe mehr Geld zum Leben. Doch eine solche Herangehensweise wäre kurzsichtig. Denn die große Rechnung wird am Ende der Zinsbindung aufgemacht. Im Fall 1 beträgt die Restschuld 93708,48 Euro, im Fall 2 jedoch „nur“ noch 65562,50 Euro!
Für die Anschlussfinanzierung wird ein Sollzinssatz in Höhe von 6,5 Prozent angenommen. Die monatliche Rate steigt dann im Fall 1 auf 893,63 Euro, der Kredit wäre im August 2040 abbezahlt, also nach insgesamt 28 Jahren.
Wesentlich günstiger sieht Fall 2 aus: Die neue Rate nach der Verlängerung beläuft sich auf 934,19 Euro, der Kredit ist aber schon im Januar 2035 abbezahlt, also nach rund 22,5 Jahren. Nicht nur wird mit höherer Tilgung schnellere Schuldenfreiheit erzielt, auch die Zinszahlungen reduzieren sich insgesamt um etliche Tausend Euro.
Variable Tilgungen
Manche Bauherren wünschen sich mehr Flexibilität beim Abbezahlen des Baukredits. Was früher undenkbar war, ist inzwischen gängige Praxis: die Höhe der Tilgung kann variiert werden. Die Wechselfälle des Lebens können es mit sich bringen, dass Kreditnehmer zwischendurch eine Entlastung brauchen. Sofern im Kreditvertrag entsprechende Regelungen vereinbart wurden, kann bei Bedarf die monatliche Belastung durch den Kredit reduziert werden.
Sondertilgungen
Wer während der Laufzeit des Darlehens aufgrund von Erbschaften oder Schenkungen oder aus anderen Gründen nennenswerte Geldbeträge erwarten kann, sollte auf ausreichende Möglichkeiten achten, das Hypothekendarlehen auch mit Sondertilgungen bedienen zu können. Inzwischen werden solche Sondertilgungsoptionen ohne Aufpreis angeboten. Bauwillige sollten beim Verhandlungspoker darauf achten.
Oft werden von den Instituten fünf Prozent der Kreditsumme pro Jahr angeboten. Bei einem Kredit von 150000 Euro wären das 7500 Euro. Flexibler wären bis zu zehn Prozent Sondertilgung jährlich – ohne Aufpreis! Beim Vergleichen von Angeboten sollten Bauherren unbedingt auf die entsprechenden Regelungen achten.