Nach wie vor ist der Kauf von Immobilien zu Anlagezwecken sehr attraktiv. Das gilt auch für Privatpersonen. Die Suche nach einer passenden Immobilie gestaltet sich dagegen schwieriger, denn nicht jede Immobilie wirft eine zufriedenstellende Rendite ab. Daher ist es von übergeordneter Bedeutung, den Erwerb einer Immobilie als Wertanlage sorgfältig zu planen.
Eine Immobilie als Kapitalanlage
Mit der Zinswende und der steigenden Inflation ging ein deutlicher Preisverfall auf dem Immobilienmarkt einher. Daher fragen sich viele Menschen, ob der Kauf von Immobilien als Kapitalanlage noch sinnvoll ist.
Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland
Von 2004 bis zum Herbst 2022 kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung – nach oben! Erst seit Kurzem ist ein leichter Preisverfall zu beobachten, der allerdings in überschaubarem Rahmen abläuft. Einige Marktbeobachter kündigen schon ein Platzen der Immobilienblase an. Andere Experten bezweifeln, dass es überhaupt eine Immobilienblase gibt. Denn zahlreiche wichtige Indikatoren fehlen.
So besteht weiterhin eine solide Kreditvergabe für Bauvorhaben aller Art. Zudem ist das spekulative Verhalten der Deutschen immer noch relativ schwach ausgeprägt. Immer mehr internationale Investoren kaufen sich auf dem soliden deutschen Immobilienmarkt ein und heizen die Nachfrage an.
Daher erscheint ein Platzen einer theoretisch bestehenden Immobilienblase als unwahrscheinlich, zumal in Metropolregionen weiterhin ein kontinuierlicher Preisanstieg zu vermelden ist. Immobilien im ländlichen Raum dagegen spüren den Preisverfall deutlich.
INFOGRAFIK
Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?
Der Markt stellt verschiedene Möglichkeiten bereit, um Immobilien als Anlageobjekte zu nutzen:
Häuser als Anlageimmobilien
Ein- und Zweifamilienhäuser lassen eine etwas geringere Rendite durch Vermietung erwarten, weil der Anteil des Grundstücks in der Regel ziemlich hoch ist. Dieser Nachteil entpuppt sich bei genauem Hinschauen als Vorteil.
Grundstücke sind eine werthaltige Anlage und erhöhen den Wiederverkaufswert. Mehrfamilienhäuser lassen eine höhere Mieteinnahme erwarten, allerdings können Leerstände auftreten und es besteht die Gefahr, dass Problemmieter einziehen.
Eigentumswohnungen als Wertanlage
Für den kleinen Geldbeutel eignen sich Eigentumswohnungen als Anlageobjekte. Sofern sie vermietet werden, sorgen sie für eine hohe Rendite. Zu beachten ist, dass bei Wohnungen die Eigentümergesellschaft letztendlich über den Wertzuwachs mitentscheidet. Wird beispielsweise die Aufarbeitung eines Renovierungsstaus blockiert, hat dieser Umstand negative Auswirkungen auf die Preisentwicklung.
Gewerbeimmobilien
Gewerbliche Immobilien versprechen eine hohe Rendite. Allerdings unterliegen sie eher den Marktschwankungen als Wohnimmobilien. Der Bedarf an Gewerbeimmobilien lässt sich schwer voraussagen und Trends wie Home-Office und neue Bürostrukturen lassen hohe Leerstände erwarten, sodass Privatanleger es sich sehr genau überlegen sollten, ob sie ihr Kapital in Gewerbeimmobilien stecken.
Immobilienfonds
Immobilienfonds besitzen den Vorteil, dass sich Investoren nicht mehr um ihre Anlage kümmern müssen. Beim Kauf von Anteilen sollten Privatleute auf die Unterstützung von Finanzexperten zurückgreifen, da die Materie sich als sehr komplex darstellt, wie spätestens seit der Finanzkrise von 2008/09 bekannt sein dürfte.
Immobilienkauf als Investment – wie ist vorzugehen?
Für Neulinge ist der Kauf einer Immobilie ein spannendes Ereignis. Um bei der ersten eigenen Immobilie keinen Reinfall zu erleben, sollte sich grundsätzlich ein fundiertes Basiswissen über die Funktionsweise der Immobilienmärkte angeeignet werden. Folgende Themenbereiche sind dabei zu berücksichtigen:
- Analyse zur Lage der infrage kommenden Immobilie
- Berechnung der Immobilienrendite
- Anforderungen für eine Baufinanzierung prüfen
- Kosten für eine externe Immobilienverwaltung einholen
- Verschiedene Strategien für Anlageimmobilien prüfen
Die wichtigsten Faktoren beim Immobilienkauf als Wertanlage
Bei einem Immobilienkauf zu Anlagezwecken sind die folgenden Mechanismen zu berücksichtigen:
- Lage: Als wichtigstes Kriterium zur Wertentwicklung einer Immobilie gilt die Lage. Je zentraler eine Immobilie gelegen ist, desto höher ist ihr Wert angesiedelt.
- Zinsen: Hohe Zinsen wie im Moment verlangsamen die allgemeine Bautätigkeit, was zu einer Nachfragedelle und letztlich zu fallenden Immobilienpreisen führt. Fallende Zinsen stehen dagegen für steigende Immobilienwerte.
- Mietspiegel: Jede Region besitzt ihren eigenen Mietspiegel. Vermieter lesen daraus ab, wie hoch die künftigen Mieteinnahmen ausfallen dürfen.
- Sanierungsbedarf: Je höher der Sanierungsbedarf, desto geringer ist der Immobilienwert.
- Ausstattung: Der Marktwert einer Immobilie steigt mit der Qualität der Ausstattung.
- Grad der Urbanisierung: Bei steigendem Urbanisierungsgrad ist mit hohen Immobilienwerten zu rechnen.
- Bevölkerungswachstum: Eine wachsende Bevölkerung führt zu steigenden Immobilienpreisen.
- Lohn- und Gehaltsentwicklung: Je höher das Lohnniveau einer Region, desto höher fallen die Immobilienpreise aus.
- Haushaltsgröße: Je mehr Wohnraum eine Immobilie aufweist, desto höhere Mietzahlungen können erwartet werden.
Immobilienkauf – Stolperfallen vermeiden
Trotz der guten Renditechancen ist ein Immobilienkauf zu Anlagezwecken mit Risiken verbunden. Es gilt, die eigene Finanzsituation zu beleuchten und die Baufinanzierung so zu gestalten, dass die Raten den eigenen Lebensstandard nicht über Gebühr belasten. Auf der anderen Seite sollte der Immobilienkredit so großzügig bemessen sein, dass keine teure Anschlussfinanzierung notwendig wird.
Wer eine Immobilie kauft, um sie anschließend zu vermieten, sollte die infrage kommenden Mieter gründlich unter die Lupe nehmen. Eine Gehaltsbescheinigung und Referenzen früherer Vermieter geben über die Seriosität aufschlussreiche Hinweise. Bei Studenten sollte eine Bürgschaft der Eltern vorliegen. Letztendlich zählen auch der erste Eindruck und das Bauchgefühl.
Vor- und Nachteile einer Immobilie als Kapitalanlage
Im Vergleich zu anderen Anlageformen wie Aktien und Wertpapieren weisen Immobilien in Zeiten wirtschaftlicher Unwägbarkeiten die folgenden Vorteile auf:
- Inflationsschutz
- Mietfreies Wohnen beziehungsweise Mieteinnahmen
- Verbesserung der Altersvorsorge
- Sichere und langfristige Renditen
- Wertsteigerung
- Steuerliche Vorteile
- Staatliche Fördergelder
Dem gegenüber stehen einige Nachteile wie das Mietausfallrisiko und ein nicht zu unterschätzender Verwaltungsaufwand, der mit steigendem Immobilienbesitz zunimmt. Außerdem ist die lange Kapitalbindung zu berücksichtigen. Modernisierungen und Sanierungen dagegen sind zwar Kostenpunkte, die aber mit der damit einhergehenden Wertsteigerung üblicherweise ausgeglichen werden.
Wie errechnet sich der Marktwert?
Der exakte Marktwert einer Immobilie kann nur über einen lizenzierten Gutachter ermittelt werden. Es gilt aber die Faustregel, dass eine Immobilie so viel wert ist wie 360 Monatsmieten. Beläuft sich eine Miete auf 1.000 Euro, kann mit einem Marktwert von 360.000 Euro kalkuliert werden.
Wie lässt sich die Rendite berechnen?
Dabei ist üblicherweise die Bruttorendite maßgeblich. Diese errechnet sich aus
Jahresmiete (12.000 Euro), dividiert durch den Kaufpreis (360.000 Euro) und multipliziert mit 100 = 3,33 Prozent.
Wie viel Eigenkapital ist notwendig?
Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, desto geringer fallen Zins- und Tilgungsraten bei der Finanzierung aus und desto höher gestaltet sich die Rendite. Zwar gibt es Immobilienkredite für eine Vollfinanzierung. Diese werden aber in der Regel mit sehr hohen Zinsen belegt. Experten empfehlen, zumindest die Baunebenkosten aus eigener Tasche aufzubringen. Dabei handelt es sich üblicherweise um 20 Prozent der Finanzierungssumme.
Fazit
Auch im Jahre 2023 lohnt sich eine Investition in Immobilien, zumindest für Menschen, die das erforderliche Mindestkapital zur Verfügung haben. Zwar fallen die Renditen weniger hoch aus als noch in der Phase der Niedrigzinsen. Dieser Effekt wird sich aber wohl dann umdrehen, wenn die Inflation nachlässt und die Zentralbanken mit Zinssenkungen reagieren. Dann wird auch die Nachfrage nach Immobilien wieder steigen, was einen positiven Effekt bei der Preisbildung nach sich zieht.