Ein Tiny Haus kaufen – davon träumen viele: Ein Häuschen für sich, das den eigenen Wünschen und Ansprüchen genügt. Nicht mehr – und nicht weniger. Doch um sich diesen Wohntraum zu erfüllen, ist eine gute Planung notwendig. Denn es gibt in Deutschland einige Hürden beim Hausbau. Wir sagen dir, was es zu beachten gibt, wenn du ein Tiny Haus kaufen und aufstellen willst. Und welche Voraussetzungen du erfüllen must, um darin wohnen zu dürfen.
Inhaltsverzeichnis
Kleine Häuser liegen im Trend
Downsizing und Minimalismus sind eine Antwort auf den aktuellen Wohnungs- und Immobilienmarkt mit stetig steigenden Preisen für Bauland und Wohneigentum. Darüber hinaus stehen sie für die Sehnsucht nach Reduktion, nach mehr Unabhängigkeit und Nähe zur Natur. Ein Lebensgefühl, bei dem die Bewohner sich auf das Wesentliche besinnen. Nachhaltigkeit und überlegtes Konsumverhalten spielen ebenfalls eine Rolle – und damit Fragen wie: Was ist mir wichtig? Brauche ich all die Dinge oder belasten sie mich vielmehr? Ein Tiny Haus kaufen kann hierfür der richtige Weg sein.
Erste Fragen, wenn du ein Tiny Haus kaufen willst
- Ein Tiny Haus kaufen kostet wieviel?
- Wird mein Tiny Haus mobil auf Rädern sein oder feststehend?
- Dient es als Erstwohnsitz oder als Ferienhaus?
- Bekomme ich gerne Besuch und Übernachtungsgäste?
- Komme ich mit weniger Komfort dauerhaft zurecht?
- Reichen fünf Bücher statt der Privat-Bibliothek?
- Eine Schlafkoje oder Klappsofa statt Wohnlandschaft?
- Eine Dusche statt Badewanne?
- Ein Tresen statt großem Esstisch?
- Dient das Häuschen als Alterswohnsitz? Denk daran, dass es barrierefrei ist!
Welche Tiny Haus-Arten gibt es?
Der Begriff Tiny Haus ist in Deutschland nicht fest definiert. Viele verstehen darunter Tiny Houses on Wheels. Diese Kleinsthäuser sind circa 15 bis 20 Quadratmeter groß. Auf Rädern beziehungsweise Trailern sind sie bei einem Höchstgewicht von 3,5 Tonnen mobil, mit einem hierfür zugelassenem PKW transportierbar.
Daneben gibt es Modul- oder Minihäuser: Modulhäuser sind beispielsweise umgenutzte Schiffscontainer sowie Häuser in System-, Container- und modularer Bauweise. Sie haben eine Größe von im Schnitt 50 Quadratmetern und sind per Schwertransport-Lastwagen versetzbar.
Unter Minihäuser oder Mikro-, Single- und Kleinhäusern fassen wir örtlich feste, immobile Gebäude. Sie sind bis zu 100 Quadratmeter groß. Die Begriffe und Größen sind fließend.
Man sollte sich fragen, wie viel Platz man braucht (20 oder 50 Quadratmeter), und ob man als „Nomade“ umherziehen oder an einem festen Ort bleiben will. Viele denken, dass man ein Tiny Haus on Wheels kurzerhand mit dem Auto irgendwohin fahren kann. Wer einen bis zu 3,5 Tonnen schweren Anhänger ziehen möchte, braucht einen Anhängerführerschein (Klasse BE). Meist scheitert es bereits am passenden Auto: Ein großer SUV mit Allradantrieb muss es schon sein für dieses Gewicht. Für alle, die sesshaft wohnen wollen, sind vollwertige Mini-Häuser, Wohnmodule oder Flying Spaces von Schwörer Haus geeignet.
Experte Florian Schmid von Schwörer Haus
Sind Tiny Häuser in Deutschland erlaubt?
Tiny Häuser sind nach der LBO grundsätzlich genehmigungsfähig. Allerdings ist ein Tiny Haus kaufen und das Aufstellen eines Tiny Hauses in Deutschland nicht immer leicht. Der Trend des flexiblen Tiny Hauses auf Rädern kommt aus den USA. Hier erlebte er einen Boom im Zuge einer Immobilienkrise Ende des 20. Jahrhunderts. Jeder konnte die „Tiny Houses“ (auf Deutsch: winzige Häuser) nachbauen und so waren sie eine erschwingliche Alternative zu Wohnung und Einfamilienhaus. Warum? In den USA unterliegen sie, wenn sie bestimmte Maße einhalten, nicht dem Baurecht, sondern gelten als „Recreational Vehicle“ (Wohnmobil).
Hierzulande steigen die Immobilien- und Grundstückspreise ebenfalls seit Jahren. Wenn du aber ein Tiny Haus kaufen willst, gibt es Chancen deinen Haustraum zu verwirklchen. Restgrundstücke, Mini-Parzellen oder Dachflächen kannst du sinnvoll für Mini-Häuser nutzen. Allerdings gilt in Deutschland für das Aufstellen eines permanent bewohnten Tiny Hauses (auf Rädern genauso) das vor Ort geltende Baurecht. Bei Ferien- und Wochenendhäusern ist die Genehmigung oft etwas einfacher.
Wie plane ich ein Tiny Haus?
Wie bei anderen Bauvorhaben sparen Bauherren von Tiny Häusern durch handwerkliches Know-How und Geschick hohe Kosten. Menschen, die ein Tiny Haus kaufen und dauerhaft fest an einem Ort wohnen, brauchen in der Regel eine Baugenehmigung. Und für die brauchen sie einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser: d.h. einen Architekten oder Ingenieur. Grundsätzlich empfiehlt sich darüber hinaus immer, eine Bauvoranfrage zu stellen. Sie ermöglicht, vorab eine verbindliche Auskunft zu bekommen, ob eine realistische Chance besteht, das Bauvorhaben umzusetzen. Für die Bauvoranfrage ist kein umfangreicher Bauantrag nötig.
Ist eine Baugenehmigung für ein Tiny Haus notwendig?
Sobald das Mini- oder Tiny Haus als Hauptwohnsitz dient, unterliegt es als Gebäude der Gebäudeklasse 1 der LBO. Das bedeutet, wenn du ein Tiny Haus kaufen möchtest, musst du einen Bauantrag stellen. Das Tiny Haus muss bestimmte Anforderungen der LBO erfüllen: Die Aufenthaltsräume bedürfen einer Mindesthöhe von 2,40 Meter. Pflicht sind Kochnische, ein Bad mit Dusche oder Wanne und WC. Hat das Bad kein Fenster, ist eine Lüftung Pflicht. Treppen, Türen, Fenster und Fluchtwege müssen ebenfalls der LBO entsprechen und es gehört ein Wärmeschutznachweis nach EnEV zum Bauantrag.
Ein Tiny Haus kaufen, bedeutet auch, dass es in manchen Bundesländern Ausnahmen gibt für die Baugenehmigung von Tiny Häusern. Bauherren haben die Option, ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren bei der Gemeindeverwaltung zu beantragen. Daneben ist es unter Umständen möglich, eine Genehmigungsfreistellung zu ersuchen. Diese fällt kostengünstiger als ein förmliches Baugenehmigungsverfahren aus. Die Anforderungen unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Eine Bauanzeige ist dennoch notwendig. Brandschutz, Statik und Wärmeschutz nach EnEV sind ebenfalls nötig. Der Vorteil: es gilt nach einer bestimmten Frist nach Kenntnisnahme als genehmigt. Verfahrensfreies Bauen empfiehlt sich nicht, da es zu wenig Rechtssicherheit bietet, wenn es zu Streit kommt.
Wie ist das mit einem Tiny Haus auf Rädern?
Ein Tiny Haus kaufen mit Rädern braucht eine Zulassung als Wohnwagen und für die Straßenverkehrsordnung. Wie andere Fahrzeuge braucht es eine TÜV-Prüfung. Es sind Steuern zu zahlen und für die Zeit, in der du es nicht transportierst, braucht es einen geeigneten Stellplatz. Auf Campingplätzen ist keine Baugenehmigung erforderlich, hier werden Stand- und Stellplätze vermietet. Aber in der Regel darfst du hier nicht langfristig wohnen.
Wer sein Tiny Haus auf Rädern als Erstwohnsitz nutzt, braucht hierfür ebenfalls eine Baugenehmigung. Diese zu bekommen, ist nicht leicht: Räder passen vielerorts nicht ins Bild, den Wärmeschutznachweis nach EnEV bekommen Tiny Haus Besitzer wegen geringer Dämmung nur schwierig. In Bezug auf Versicherungen und Finanzierung wird es für ein Tiny Haus on Wheels unter Umständen ebenfalls schwieriger.
Für dauerhaftes Wohnen ist eine Baugenehmigung erforderlich. Die Vorstellung des Wohnens am See oder Waldrand und die für Werbezwecke gemachten Tiny-Haus-Bilder zerplatzen in der Realität wie Seifenblasen. In Deutschland ist über Bauordnungen und Nutzungsart der jeweiligen Grundstücke klar, eindeutig und fair geregelt, was wo erlaubt ist. Dauerhaftes Wohnen ist nur auf hierfür ausgewiesenen Baugrundstücken erlaubt und Gebäude müssen allen Bauvorschriften (wie Schall- und Wärmeschutz) entsprechen. Einfach in einem Wohnwagen oder Tiny Haus on Wheels zu wohnen, geht nicht. Auf ein paar wenigen Campingplätzen können Besitzer von Tiny Häusern einen Zweitwohnsitz anmelden. Aber Vorsicht: Hier können wieder andere Voraussetzungen gelten.
Experte Florian Schmid von Schwörer Haus
Wie groß darf ein Tiny Haus in Deutschland sein?
Es gibt in Deutschland keine Regeln und Definitionen für die Größe eines Tiny Hauses. Wichtig ist vor allem, wie die Besitzer es nutzen. Ob es als Wohnwagen, Wochenend- oder Ferienhaus, oder Haupt-Wohnsitz genutzt wird, entscheidet über unterschiedliche Richtlinien. Das heißt ein Tiny Haus kaufen kannst du schnell, aber du solltest auf jeden Fall schon wissen, für was du das kleine Haus benutzen willst.
Bauherren, die ein Tiny Haus kaufen und es als Hauptwohnsitz nutzen, müssen es in einem Wohn-, Kern- oder Mischgebiet aufstellen. Hier gilt unter Umständen ein Bebauungsplan, der Maximal- oder Mindestgrößen für das Haus festlegt. In Wohngebieten ohne Bebauungsplan besteht die Pflicht, dass sich das Haus ins bestehende Umfeld einfügt. So fällt das Tiny Haus eventuell zu klein aus.
Bei Tiny Häusern, die auf Campingplätzen stehen, ist in der Regel eine Maximalgröße und -höhe (von zum Beispiel 3,50 Metern) erlaubt. Nicht nötig ist ein Wärmeschutznachweis (ENEV) in folgendem Fall: das Tiny Haus steht in einem Ferien- und Wochenendgebiet und umfasst maximal 50 Quadratmeter. Und seine Bewohner nutzen es nicht mehr als drei Monate im Jahr. Dauerhaftes Wohnen geht in der Regel in beiden Fällen nicht. Ausnahme: Eine Gemeinde erlaubt die Wohnnutzung durch einen „vorhabenbezogenen Bebauungsplan“.
Wohnwagen unterliegen nicht dem Baurecht, sondern vor allem der StVo: Nach dieser beträgt ihre Maximalhöhe vier Meter, die Höchstbreite 2,55 Meter und das Maximalgewicht 3,5 Tonnen. Ansonsten ist eine Sonderzulassung nötig, um sie zu bewegen. Als Wohnwagen kommen Tiny Häuser weniger zum Einsatz: Ihre Besitzer wären ständig gezwungen sie zu bewegen oder auf einem Stellplatz unterzubringen.
Welches Grundstück kommt für ein Tiny Haus infrage?
Das hängt vom Tiny oder Mini-Haus und der Nutzung ab. Es ist nicht zulässig, ein Tiny Haus mitten auf eine Wiese oder in den Wald zu stellen. Das Grundstück, auf dem das Tiny Haus steht, muss der Bauherr erschliessen: das heißt, es ist ans öffentliche Straßen- sowie ans Ver- und Entsorgungsnetz angebunden.
Es ist oft schwieriger, ein Grundstück für ein Tiny Haus zu finden als ein Tiny Haus kaufen. Flächennutzungspläne geben erste Anhaltspunkte. Des Weiteren legt gegebenenfalls ein Bebauungsplan fest, wie du auf dem Grundstück bauen darfst. Gibt es keinen Bebauungsplan, hat sich das Gebäude ins Umfeld einzufügen. Auf jeden Fall ist es ratsam, vor dem Kauf eines Grundstücks, eine Bauvoranfrage zu stellen. In kleinen Gemeinden haben Tiny Haus-Bauherren unter Umständen mehr Glück, da sie eventuell flexibler sind als Großstädte. Am besten: von Anfang an Kontakt zum Bauamt aufnehmen und sich von einem Architekten oder Haushersteller beraten lassen. Gespräche mit den künftigen Nachbarn, um deren Einverständnis zu bekommen, sind unter Umständen hilfreich für eine Baugenehmigung.
Einfacher als in einem Wohngebiet ist es gegebenenfalls, in einem Sondergebiet das Aufstellen eines Tiny-Hauses genehmigt zu bekommen. In Gebieten für Ferien- und Wochenendhäuser, die eher außerhalb im Grünen liegen, gelten andere Baubestimmungen. Dauerhaft ist das Wohnen in der Regel nicht erlaubt.
Zwar bieten Miet- oder Pachtgrundstücke Alternativen zum Grundstückskauf – die größte Freiheit genießen Tiny Haus-Besitzer aber auf dem Grundeigentum.
Jedes Grundstück, das es genehmigungsrechtlich erlaubt, kommt infrage. Bei Tiny Häusern denken viele Menschen an mobiles Wohnen im Grünen und nicht daran, dass rechtliche Bestimmungen wie bei jedem anderen Bauvorhaben gelten. Ein Flying Space kann frei stehen, angebaut oder auf ein bestehendes Gebäude montiert werden. Wichtig ist, dass die Montage mit Autokran und Schwertransporter funktioniert. Die Zufahrt sollte unbedingt vorab geklärt werden: da Schwertransporter oder Tiny Haus oft nicht direkt in den Garten, hinter das Haus fahren können. Wenn vor dem Haus genug Platz für den Kran ist, fliegt ein Flying Space in wenigen Minuten über das bestehende Haus und landet im Garten.
Experte Florian Schmid von Schwörer Haus
Wie viel kostet ein Tiny Haus?
Viele Menschen wollen sich ein Tiny Haus kaufen, weil sie vermuten, dass es wesentlich preiswerter ist als ein übliches Einfamilienhaus. Grundsätzlich kostet ein kleineres Haus zwar weniger, der Quadratmeterpreis eines Tiny Hauses liegt hingegen nicht unter dem eines Einfamilienhauses. Zusätzlich kommt es wie bei jedem Bauvorhaben auf die Ausstattung an. Einbauten sind, individuell angefertigt, teurer. Ein Tiny Haus, Mini- oder Modulhaus bedarf als permanenter Wohnsitz einem Bad und einer Küche. Oft ergeben sich damit höhere Preise als erwartet.
Viele Menschen verwechseln den Unterschied zwischen einem Gesamtpreis und dem Preis pro Quadratmeter. Selbstverständlich ist ein kleines Haus im Gesamtpreis günstiger als ein großes Haus. Jedoch hat ein kleines Haus immer einen höheren Preis pro Quadratmeter als ein großes Haus. Das liegt hauptsächlich an den für jedes Haus benötigten Fixkosten wie Haustür, Küche oder Badezimmer. Der tatsächliche Preis hängt von Ausstattung, Größe und Fördermitteln ab. Bei einem Flying Space mit Fußbodenheizung und Wärmepumpe können Bauherren aufgrund der regenerativen Heiztechnik und guter Wärmedämmung eine KfW-Förderung beantragen. Für ein bezugsfertig ausgebautes Tiny-Haus ist mit 3 000 bis 4 000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu rechnen, da Hersteller und Schreinereien sie oft aufwendig individuell anfertigen. Beim Flying Space sind es 2 500 bis 3 000 Euro abzüglich eventueller Fördermittel.
Experte Florian Schmid von Schwörer Haus
Tiny Haus kaufen: Vor- und Nachteile
| Vorteile | Nachteile |
| ohne Keller | nicht für Familien geeignet |
| keine Bodenplatte | großer Planungsaufwand |
| Gesamtkosten niedriger | schwieriges Genehmigungsverfahren |
| kleineres Grundstück | Barrierefreiheit schlecht einzuhalten |
| niedrige Unterhaltungskosten | |
| geringer ökologischer Fußabdruck | |
| leichter Ab- und Aufbau an einem anderen Ort | |
| Anbau an ein Tiny Haus geht problemlos |
Welche Nebenkosten gibt es?
Wer ein Tiny Haus kaufen will, hat neben Grundstückskosten auch Transport-, eventuelle Erschließungs- und andere Baunebenkosten zu zahlen.
Für das Erlangen einer Baugenehmigung müssen die Fundamente und Hausanschlüsse den gültigen Normen und Bauordnungen entsprechen. Daher sollte man mindestens 20 000 Euro für die Baunebenkosten einplanen. Je nach Baugrund oder Entfernung des Hauses zum Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz kann es auch deutlich mehr kosten. Daher sollten Tiny Haus- und Flying Space-Interessenten noch vor dem Grundstückskauf ein Bodengutachten einholen. Sinnvoll ist es darüber hinaus, sich über die Außenanlagen oder ein Carport Gedanken zu machen.
Experte Florian Schmid von Schwörer Haus
Wie sind Strom- und Wasserversorgung im Tiny-Haus geregelt?
Menschen die ein Tiny Haus kaufen und es als als ersten Wohnsitz nutzen, müssen das Tiny Haus an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsnetze anschliessen. Das gilt genauso für autarke Tiny Häuser.
Ein Tiny Haus on wheels hat meistens einen einfachen Stecker beziehungsweise Buchse für die Versorgungsleitungen — wie man es von Wohnwagen auf Campingplätzen kennt. Da ein Flying Space eine vollwertige Wohnung und aus Sicht des Baurechts ein Einfamilienhaus ist, müssen alle Anschlüsse nach gültigen Normen und Vorschriften fest angelegt sein. Über einen Versorgungsschacht werden alle Anschlüsse wie Wasser, Abwasser, Strom und Medien ins Haus geleitet.
Experte Florian Schmid von Schwörer Haus
Ist ein Tiny Haus ganzjährig bewohnbar?
Eine Wärmedämmung und Heizung sind nötig, damit das Tiny Haus das Jahr über bewohnbar ist. Eine Lüftung vermeidet Kondenswasser und eine hohe Luftfeuchte. Ohne sie kommt es im Tiny Haus durch das geringe Raumvolumen eventuell zu Schimmel.
Ein Minihaus, das die Besitzer ganzjährig bewohnen, braucht für die Baugenehmigung einen Wärmeschutznachweis nach EnEV: Durch seine Heizung und Dämmung kann man es das ganze Jahr über bewohnen.
Ein Tiny Haus, das als Wohnwagen dient, verfügt gegebenenfalls nicht über eine ausreichende Dämmung. Hier wird es in den Wintermonaten kalt. Für Tiny Häuser auf Rädern gelten bestimmte Maximal-Breite und -gewicht. Darum würde hier eine dicke Wärmedämmung wertvollen Wohnraum kosten oder das Häuschen zu schwer machen.
So idyllisch die Vorstellung ist, dass der Garten das grüne Wohnzimmer wird, in der Realität regnet und schneit es in Deutschland auch häufig. Da kann es im Tiny-Haus unerwartet eng werden. Für Frühling, Herbst und Winter sind eine gute Wärmedämmung, effiziente Heizung und kontrollierte Lüftung mit Wärmerückgewinnung entscheidende Elemente. Wer an diesen Positionen spart, gibt trotz geringer Wohnfläche viel Geld fürs Heizen aus, im schlimmsten Fall bekommt er sogar Schimmel im Haus und riskiert damit seine Gesundheit!
Experte Florian Schmid von Schwörer Haus
Wie teuer ist das Leben im Tiny Haus?
Die kleinere Wohnfläche führt zu niedrigerem Strom- und Heizverbrauch im Tiny Haus. Die Kosten hierfür fallen – je nach Heizung und Dämmung – geringer aus. Platz für Kram und teure Riesenmöbel ist nicht vorhanden. Andererseits sind Einbauten nötig, die exakt passen, kompakt und durchdacht sind: Handwerklich unbegabte Tiny Haus-Besitzer brauchen für den Innenausbau Sonderanfertigungen. Gehen die Bewohner mit diesen sorgsam um – und wählen von vornherein hochwertige Schreinerarbeit – halten sie länger. Ein Tiny Haus kaufen ist somit nicht unbedingt günstiger als ein Eigenheim.
Ist ein Tiny Haus nachhaltig?
Wie nachhaltig ein Tiny Haus kaufen ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Grundsätzlich braucht es durch die geringere Grundfläche weniger Platz und ist damit ressourcenschonender als ein Einfamilienhaus. Auf der anderen Seite verfügen Tiny Häuser über verhältnismäßig viel Fläche der Außenhülle, über die Energieverluste stattfinden. Darum sind sie weniger energieeffizient – außer, sie versorgen sich über eigens produzierten Strom.
Fazit
Ein Mini-, Modul- oder Tiny Haus kaufen ist als Bauvorhaben beinah ebenso komplex wie jedes andere Wohnhaus. Bevor es aber an Planung und den Bau geht, sollte man sich sicher sein, dass ein Leben im Tiny Haus auch zu den eigenen Bedürfnissen passt. Vor allem wenn man sich die Wohnform in der Theorie gut vorstellen kann, aber noch keinen Praxistest gemacht hat. Hier gibt es eine Lösung: Ob das Leben im Tiny Haus das Richtige ist, findest du ganz leicht beim Probewohnen heraus. Viele Haushersteller und Besitzer bieten Tiny Häuser als Ferienunterkunft an. Überdies gibt es zahlreiche Musterhäuser, die Einblicke und Beratung bieten.
Alle Bilder: Schwörer Haus