Wer denkt, dass er in seinem Eigenheim machen kann, was er möchte, liegt damit nicht ganz richtig. Bei der gewerblichen Nutzung von Wohneigentum gibt es einige Vorschriften, die das nicht in jedem Fall erlauben. Wer beispielsweise ein Gewerbe anmeldet im eigenen zu Hause, muss damit rechnen, dass Nachbarn oder die kommunalen Aufsichtsbehörden Einspruch erheben.
In vielen Fällen ist es schlichtweg so, dass das Gewerbe im eigenen Haus, gegen baurechtliche Bestimmungen verstößt. Oft sind Gewerbegebiete und Wohngebiete räumlich strikt getrennt. Da stellt sich schnell die Frage: Unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang ist die gewerbliche Nutzung von Wohneigentum erlaubt?
Was ist bei der gewerblichen Nutzung von Wohneigentum erlaubt?
In Deutschland gilt der Grundsatz: Was nicht ausdrücklich verboten ist, ist erlaubt. Laut Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist es ohne ausdrückliche Erlaubnis verboten, in einem reinen Wohngebiet ein Gewerbe im eigenen Haus anzumelden.
Ausnahmen gibt es laut §3 BauNVO beispielsweise für kleine Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs, nicht störende Handwerksbetriebe oder kleine Beherbergungsbetriebe. Menschen, die in reinen Wohngebieten leben, haben laut Baurecht einen besonders hohen Anspruch darauf, dass das Umfeld frei von Belästigungen bleibt, die sich aus vielen gewerblichen Tätigkeiten ergeben. Dort ist nur dann die gewerbliche Nutzung möglich, wenn die Nachbarn tatsächlich nicht durch die Tätigkeit gestört werden. Die Freien Berufe bilden dabei eine Ausnahme, weil die Freien Berufe auch das Recht auf freie Berufsausübung beinhalten. Das sind beispielsweise Ärzte, Zahnärzte und Heilpraktiker, Architekten, Rechtsanwälte und Notare, Dolmetscher, Schriftsteller oder Hebammen. Doch auch hier gibt es Grenzen. So darf nur ein bestimmter Teil der Fläche der gewerblichen Nutzung zur Verfügung stehen. Auch bei der Mitarbeiteranzahl und der Kundenfrequenz gibt es Grenzen. Ab bestimmten Grenzen stellt das Gewerbe eine zu große Beeinträchtigung dar. Dann ist es an der Zeit, eine geeignete Gewerbeimmobilie zu suchen, beispielsweise Gewerbeimmobilien in Münster.
Regeln für die gewerbliche Nutzung von Wohneigentum
Die wichtigste Regel lautet: Es ist nur dann möglich, ein Gewerbe vom eigenen Haus aus zu betreiben, wenn keine wesentlichen Störungen für die Nachbarschaft zu erwarten sind. Genauer gesagt darf die gewerbliche Nutzung nicht mehr Störungen verursachen als das übliche Wohnen. Wenn eine Tagesmutter beispielsweise täglich fünf Kinder betreut, kann der davon ausgehende Lärm die Nachbarn stören. Wenn sich die Nachbarn beschweren, kann das zum Verbot des Gewerbes führen.
Richtet sich eine Dolmetscherin zu Hause ein eigenes Büro ein, um dort ihrer Arbeit nachzugehen, sind davon keine Störungen zu erwarten. Als Freiberuflerin darf sie selbst in einem reinen Wohngebiet ihrer gewerblichen Tätigkeit nachgehen. Das gilt übrigens auch für die Einrichtung eines Büros in gemieteten Wohnimmobilien. Weder Vermieter noch Bauamt können diese Art der gewerblichen Nutzung verbieten.
Der Kundenverkehr ist das entscheidende Kriterium
Inwieweit ein Hauseigentümer die Genehmigung erhält, sein Wohneigentum gewerblich zu nutzen, hängt von mehreren Faktoren ab. Selbstverständlich ist die gewerbliche Nutzung untersagt, wenn die Ausübung des Gewerbes mit starken Lärm- und Geruchsbelästigungen verbunden ist. Ein wesentlich wichtigerer Faktor bei der Bewertung, ob oder ob nicht die Genehmigung erteilt werden kann, ist der zu erwartende Kundenverkehr.
Diese Regelung ist insbesondere für Ärzte oder Rechtsanwälte relevant. Die Tätigkeit selbst verursacht keinerlei Störungen. Allerdings kann erheblicher Kundenverkehr zu Belästigungen der Nachbarschaft führen. Die Erteilung der Erlaubnis ist in diesen Fällen vom Einzelfall abhängig. In Großstädten ist es so, dass viele niedergelassene Ärzte oder Anwälte von ihrer eigenen Wohnung oder ihrem eigenen Haus aus praktizieren.
Nutzungsänderung – wann ist sie notwendig?
Auf jeden Fall ist es sinnvoll, sich vor der Einrichtung des Büros im Wohneigentum, mit der zuständigen Baubehörde in Verbindung zu setzen. Die Regelungen im Baugesetz können regional sehr unterschiedlich sein, sodass es sinnvoll ist, sich über die genauen Regelungen des Wohnortes zu informieren. Gegebenenfalls ist ein Antrag auf Nutzungsänderung notwendig.
Welche baulichen Voraussetzungen sind einzuhalten?
Für die gewerbliche Nutzung einer Wohnimmobilie ist es nicht zwingend notwendig, bauliche Veränderungen vorzunehmen. Wenn es allerdings notwendig ist, dürfen die baulichen Veränderungen nicht dazu führen, dass die Immobilie sich nicht mehr für Wohnzwecke eignet. Wer beispielsweise bei einer Eigentumswohnung eine weitere Eingangstür einbauen will, braucht dafür die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
Ist es steuerlich günstiger, das Gewerbe zu Hause zu betreiben?
Eigentümer, die einen Teil der Wohnimmobilie gewerblich nutzen, können für diesen Teil des Hauses Abschreibungen bilden. Diese reduzieren den Betriebsgewinn. Auch die Betriebskosten, wie Heizung, Strom, Müllgebühren und Versicherungen, lassen sich auf den gewerblichen Teil anteilig anrechnen. Die Betriebskosten reduzieren die Einkommensteuer. Wenn es notwendig ist, Renovierungsarbeiten durchzuführen, lassen sich diese Kosten ebenfalls steuerlich geltend machen.
Gibt es trotz gewerblicher Nutzung des Wohneigentums Baukindergeld?
Baukindergeld zahlt der Staat nur für zu Wohnzwecken selbst genutzte Immobilien. Die teilweise, genehmigte Nutzung des eigenen Hauses als Büro beeinflusst die Bewilligung von Baukindergeld nicht. Auch Bauförderung ist möglich.
Ist es erlaubt, einen Teil des Wohneigentums als Gewerbefläche zu vermieten?
Die Vermietung von Wohneigentum für die gewerbliche Nutzung unterliegt den gleichen Regelungen und Einschränkungen wie die eigene gewerbliche Nutzung des Wohneigentums. Es dürfen keine Störungen vom Gewerbe ausgehen, die über die normalen Beeinträchtigungen durch die Nutzung als Wohnimmobilie hinausgehen. Zudem ist es notwendig, die Nutzungsänderung beim Bauamt anzuzeigen und dafür eine Genehmigung zu beantragen.
Fazit
Wer sich nicht ganz sicher ist, ob in seinem konkreten Fall die gewerbliche Nutzung von Wohneigentum möglich ist, sollte sich schon im Vorfeld an die zuständige Baubehörde wenden und sich dort beraten lassen. Wenn sich die Nachbarn nach einer Weile doch vom Kundenverkehr oder anderen Umständen gestört oder belästigt fühlen, kann das zur Folge haben, dass die Behörden die Genehmigung im Nachhinein wieder entziehen. Prinzipiell erteilt die Behörde die Genehmigung nur, wenn auch langfristig nicht zu erwarten ist, dass von der Gewerbeausübung Belästigungen für die Nachbarschaft ausgehen.