Bauherren, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten, müssen für den Kauf der Immobilie und die Baufinanzierung hohe Kosten stemmen. Der Wunsch liegt nahe, dass der Baukredit das Budget nicht endgültig sprengen sollte. Dies gilt besonders in Zeiten, in denen die Zinskosten für die Kredite spürbar ansteigen.
Die Weichenstellung gab die EZB durch ihre dritte Zinserhöhung in Folge. Aktuell (20.11.2022) liegt der Leitzins bei 2 % und Experten gehen in naher Zukunft von weiteren Erhöhungen aus. Was können Bauherren tun, um trotz dieser ungünstigen Umstände zu einem günstigen Baukredit zu kommen?
1) Mit einem Kreditvergleich die besten Angebote finden
Online-Vergleichsportale gibt es heute wie Sand am Meer. Die Nutzung lohnt sich besonders bei Krediten aller Art, weil hier kleine Differenzen allein beim Monatszins große Auswirkungen auf die Kreditkosten haben. Anbieter wie Kredit24 stehen mit den wichtigsten Banken in Kontakt und können bei Bedarf exklusive Sonderkonditionen aushandeln. Dazu hier mehr:
2) Subventionen abschöpfen
Bauherren können unter bestimmten Bedingungen auf Unterstützung vom Bund, dem Bundesland, von Kommunen und freien Trägern setzen. Die Subventionen sollen dazu ermutigen, dass man beim Hausbau vorwiegend ökologische, familienfreundliche und barrierefreie Gesichtspunkte beherzigt. Am bekanntesten sind mögliche Förderkredite von der KfW.
3) Bestimmung der Kredithöhe
Eine sorgfältige Taxierung der Kredithöhe vermeidet zu hohe Zinskosten und beugt vor, dass das Darlehen nicht sicher abbezahlt werden kann. Um sich für die richtige Auszahlungssumme zu entscheiden, wird vorab der Bedarf festgestellt, der sich am eigenen Einkommen, an den regelmäßigen Ausgaben für die Lebenshaltung sowie den Wohn- und Versicherungskosten orientiert.
Hinzu kommen die Kosten für das Auto und die Einplanung für Notfälle. Die Kredithöhe sollte so bemessen sein, dass für die Aufwendungen für das Haus, den Bau und die Nebenkosten am Ende Tilgungsraten entstehen, die nach Ansicht von Experten nicht mehr als 35 bis 40 % der gewöhnlichen Unterhaltskosten veranschlagen.
4) Die richtige Laufzeit wählen
Die Wahl der Kreditlaufzeit hat ebenfalls einen Einfluss auf die Zinskosten. Zu bedenken ist, dass Banken kürzere Laufzeiten durch günstigere Zinsen honorieren, weil sie von einem geringeren Ausfallrisiko ausgehen. Ohnehin sparen kurze Laufzeiten generell Zinskosten ein. Dennoch können sich längere Laufzeiten lohnen, wenn das Abbezahlen des Baukredits sonst nicht möglich wäre und eine lange, günstige Sollzinsbindung hergestellt werden kann.
5) Die Eigenkapitalquote erhöhen
Eine hohe Eigenkapitalquote für das Haus sorgt für direkte Einsparungen bei den Zinskosten und überzeugt die Bank von den eigenen finanziellen Möglichkeiten. Auf diese Weise erhöht sich die eigene Bonität, was zu günstigeren Konditionen führen kann. Experten empfehlen deshalb, eine Eigenkapitalquote von mindestens 15 bis 20 % für die Anleihe einzubringen und andernfalls solange zu warten, bis man diese Voraussetzung erfüllt hat. Die folgenden Leistungen gehören zum Eigenkapital:
- Ersparnisse
- Aktien
- Bausparverträge
- Termingelder
- Fondssparpläne
- schuldenfreie Grundstücke
6) Die Muskelhypothek nutzen
Eine andere Form der Eigenleistung stellt die sogenannte „Muskelhypothek“ dar. Hierbei können sich Bauherren durch eigene Arbeit an der Baufinanzierung beteiligen, indem sie die Wände streichen, Kabel legen und Handwerksarbeiten durchführen. Sie sollten dabei die eigenen Möglichkeiten realistisch einschätzen, denn eigene Fehler bei der Eigenleistung können die Bauarbeiten verzögern und die Versicherung haftet nicht für selbstverschuldete Mängel.
7) Einen zweite Kreditnehmer hinzuziehen
Lebenspartner tragen sich für gewöhnlich gemeinsam für den Baukredit ein, denn das Interesse am Bauvorhaben verbindet. Dennoch erwähnen wir diese Möglichkeit der Vollständigkeit halber, zumal die Vorteile des zweiten Kreditnehmers immer noch stark unterschätzt werden.
Tatsächlich sieht die Bank kaum etwas lieber als einen zweiten Kreditnehmer, der ihr doppelte Sicherheiten bietet und die Verantwortung auf vier Schultern verteilt. Studien ergeben, dass ein zweiter Kreditnehmer die Kreditbedingungen derart günstig beeinflusst, dass der Monatszins durchschnittlich zwischen 20 und 30 % günstiger ist.
8) Welche Sonderkonditionen lohnen sich?
Für einen Baukredit lohnen sich Klauseln zur vorzeitigen Sondertilgung und zum möglichen Tilgungssatzwechsel beträchtlich. Beide Zusatzregeln bieten Kunden eine höhere Flexibilität, die vor allem beim Baukredit mit seinen langen Laufzeiten von Bedeutung ist. Mit den Jahren können sich die berufliche Situation und die finanziellen Verhältnisse stark verändern. Wer für diese Fälle das Recht hat, den Tilgungssatz zu erhöhen oder zusätzliche Gelder zur Tilgung beizusteuern, spart hohe Beit