2021 lag die Anzahl der zum Bau erteilten Genehmigungen bei 380.914 Wohnungen. Hinter dieser Zahl des Statistischen Bundesamtes stehen Bauprojekte, die eine monatelange Vorbereitung bis zum ersten Spatenstich brauchen. Das Projekt Eigenheim ist nicht nur finanziell eine echte Herausforderung. Wer sein Traumhaus bauen will, braucht einen langen Atem, Geduld und wirklich gute Nerven.
Es ist nicht einfach damit getan, Handwerker zu beauftragen. Bis die Baugenehmigung vorliegt, ist bei einigen Bauvorhaben schon einige Zeit vergangen. Welche Herausforderungen sind für Bauherren offensichtlich? Und wo kann es immer wieder zu versteckten Problemen kommen?
1. Geeignetes Baugrundstück finden: Oft gar nicht so einfach
Ein wichtiger Schritt ist die Suche nach Bauland. In Deutschland ist es so, dass nicht einfach überall gebaut werden darf. Selbst auf dem Grundstück der Eltern muss es Kindern nicht zwangsläufig gestattet sein, einfach ein zweites Einfamilienhaus zu errichten. Es gibt Regeln – in Form der Baubauungs- und Flächenentwicklungspläne – welche die Wunschparzelle als Bauland ausschließen können.
Zusätzlich muss natürlich nach Mikro- und Makrofaktoren Ausschau gehalten werden. Wie gut ist die Anbindung an den ÖPNV oder das Straßennetz. Es gibt mehrere Möglichkeiten, Bauland zu finden:
- 1. Mundpropaganda/Freunde
- 2. Online Immobilien-Portale
- 3. Privatanzeigen
- 4. Kommunen und Ämter
- 5. Bauträger oder Makler
Ganz wichtig: Scheint etwas passendes gefunden, ist noch ein Blick auf die Flächenentwicklungspläne zu werfen. Geplante Industrieansiedlungen oder Straßenausbau-Projekte können sich zukünftig auf den Wert auswirken – und zwar eher negativ.
2. Den Haustyp wählen
Zu den Herausforderungen beim Hausbau gehört die Entscheidung für einen Haustyp. Eigentümer haben die Wahl aus:
- Massivhäusern
- Fertigteil-Häusern.
Auch die Wahl der Baumaterialien fällt in diese Kategorie. Soll die Immobilie eher klassisch als Steinhaus errichtet werden? Diese sind im Bereich der Massivhäuser verbreitet. Einige Eigentümer entscheiden sich auch für Holzhäuser – entweder in Form der Blockhaus-Bauweise oder als Holzständerbau mit Außenputz und Beplankung (Gipskarton) im Innenbereich.
Wie die Entscheidung ausfällt, wirkt sich auf verschiedene Bereiche aus. Fertigteil-Häuser sind in der Regel etwas günstiger und schneller zu errichten. Auf lange Sicht schneidet dieser Haustyp beim Wiederverkaufswert und der Langlebigkeit schlechter ab. Auch Aspekte wie Materialkosten und Energieeffizienz werden durch die Entscheidung für den Haustyp beeinflusst. Das Ergebnis hängt letztlich sehr stark von individuellen Wünschen und Bedürfnissen ab.
3. Die richtige Finanzierung finden
Moderne Einfamilienhäuser kosten heute viel Geld und wird tendenziell weiter teurer. Das Statistische Bundesamt weist für 2023 schon einen Preisindex von mehr als 15 Prozent aus. Bauen ist teuer und geht eigentlich nicht ohne eine Immobilienfinanzierung. Allerdings machen Zinsanpassungen die Suche nicht gerade einfach.
Generell ist darauf zu achten, dass Sonderkonditionen – wie die Tilgungsanpassung – in den Vertragsbedingungen eine Rolle spielen. Ganz wichtig sind an diesem Punkt Sondertilgungen. Achtung: Budgets dürfen an dieser Stelle nicht zu knapp kalkuliert werden. Material- und Personalkosten können steigen – was jeder Bauherr auf dem Schirm haben muss.
4. Bauland erschließen
Ohne Bauland kein Eigenheim. Es braucht aber nicht einfach nur ein paar hundert Quadratmeter – das Bauland muss erschlossen werden. Ideal ist der Erwerb einer bereits erschlossenen Fläche. Ist das nicht der Fall, können hier Herausforderungen entstehen. Besonders im Hinblick auf die Kosten warten oft Überraschungen auf Eigentümer.
Die Anbindung an öffentliche Verkehrswege, die Vorbereitung der Hausanschlüsse und die Kanalisation – nur drei Beispiele, die schnell Nerven kosten. Worauf Eigentümer vorbereitet sein müssen: Nicht alle Versorger halten sich an den Zeitplan der Bauherren. Unter Umständen braucht die Anbindung etwa ans Festnetz oder Breitband-Netz deutlich länger als geplant.
5. Eine seriöse Baufirma finden
Wahrscheinlich schaffen es nur sehr wenige Eigentümer, vom Keller bis zum letzten Balken ein komplettes Haus selbst zu bauen. Viele Bauherren arbeiten mit einem Bauträger beziehungswiese Generalunternehmer zusammen, welcher das Haus fertigstellt. Ein Vorteil: Bauherren geben viel Verantwortung ab. Es muss sich nicht mehr darum gekümmert werden, dass Trockenbauer und Zimmerleute Hand in Hand arbeiten.
Entscheidend ist die Bauabnahme. Klingt einfach, birgt aber auch ein gewisses Risiko. Bauherren geben Kontrolle ab. Verdeckte Mängel sind für einen Laien nach Abschluss der Bauarbeiten kaum zu erkennen. Außerdem ist der Abschluss des Vertrags mit dem Bauträger eine Herausforderung. Um keine unnötigen Risiken einzugehen, lohnt eine anwaltliche Beratung.
Sollte der Bauherr alle Gewerke in Eigenregie bestellen, braucht es Know-how. An diesem Punkt kann sich eine Zusammenarbeit mit Bauingenieuren auszahlen. Besonders, wenn diese in regelmäßige Kontrollen eingebunden werden, um mögliche Mängel früh abzustellen – was Zeit, Geld und Nerven spart.
6. Formalitäten und Genehmigungen klären
Nichts ist schlimmer, als ins Eigenheim einzuziehen und dann wegen fehlender Genehmigungen Ärger zu haben. Im schlimmsten Fall muss das Haus ganz oder teilweise zurückgebaut werden. Eine Situation, die niemand erleben will. Im Vorfeld, bevor die erste Schaufel Erde abgetragen wird, muss sich der Bauherr um alle Genehmigungen und Anträge kümmern. Im Idealfall greifen Bauingenieure oder Architekten unter die Arme, welche den Bau begleiten.
Wichtig: An diesem Punkt geht es nicht nur um die Baugenehmigung. Wasserrechtliche Aspekte spielen genauso eine Rolle wie Förderungen oder die Tatsache, dass Gemeinden auch im Hinblick auf die Dachfarbe, Beschaffenheit und Material mitreden wollen. Wer an dieser Stelle nicht aufpasst, stolpert sehr schnell über Probleme.
7. Zeit mit Augenmaß planen
Für jeden Handwerker gehört es zum Alltag, dass auf großen Baustellen Zeitpläne sehr schnell durcheinandergeraten. Mal fehlt Material, dann haben Gewerke den Installationsplan doch nicht eingehalten.
Jeder Bauherr muss im Hinterkopf einen Zeitplan haben – und diesen gerade für die Budgetplanung auch zu Papier bringen. Dabei sollte immer ein Puffer drin sein. Was kann alles schiefgehen? Gewerke, die den Außenputz fertigstellen, gehen bankrott. Oder die Elektroinstallation wird nicht entsprechend der Planung erledigt. Beide Situationen verzögern den gesamten Baufortschritt. Schwierig, wenn die alte Wohnung schon gekündigt ist.
In die Planung sollte aber nicht nur beim Zeitfaktor ein Puffer drin sein. Auch finanziell ist Augenmaß gefragt. Das Eigenheim wird schnell teurer – gerade, wenn es auf der Baustelle doch mal irgendwo klemmt.
Was tun bei Problemen?
Sobald Probleme mit dem Eigenheim auftauchen, ist guter Rat teuer. Grundsätzlich ist zu empfehlen, als Bauherr immer ein Ohr an den Bau zu halten. Werden Probleme früh erkannt, lassen sie sich vielleicht ohne große Verzögerung abstellen. In allen anderen Fällen kann es wirklich schwer werden. Welche Anlaufstellen jetzt wichtig werden, hängt ganz von den Problemen ab.
Pfusch auf dem Bau gehört immer mit den verantwortlichen Firmen geklärt. Parallel ist über eine anwaltliche Beratung – im Hinblick auf Schadenersatz – nachzudenken. Und natürlich braucht es einen guten Draht zu den Banken. Leider bedeutet eine zeitliche Verzögerung meist auch eine Verschiebung der Budgetplanung. Hier spielt die bereitstellungsfreie Zeit bei Baudarlehen eine wichtige Rolle.
Fazit: Viele Stolperfallen beim Hausbau
Wer sich für den Hausbau entscheidet, geht finanziell ein Risiko ein. Aber nicht nur das: Beim Eigenheim kann schnell viel schiefgehen. Sei es bei der Suche nach Bauland, dessen Erschließung oder der Finanzierung. Selbst, wenn die Bank den Antrag auf eine Finanzierung annimmt, sind Bauherren nicht auf der sicheren Seite. Fehler einzelner Gewerke können den gesamten Fortschritt zunichtemachen. Es braucht eine realistische Zeitplanung, eine professionelle Begleitung und die Bereitschaft, den einzelnen Gewerken auf die Finger zu schauen. Früh erkannt, lassen sich viele Probleme doch noch klein halten.