Nebenkosten und Mietpreisbremse

Mieten und Vermieten sind komplexe Angelegenheiten – vor allem in einer Zeit, die von steigenden Lebenskosten geprägt ist. Wohnraum wird knapper und dementsprechend teurer, wie auch die alltäglichen Nebenkosten. Doch welche dieser Kosten müssen Mieter und Vermieter jeweils tragen? Wodurch dürfen Mieten erhöht werden und wann dürfen Sie das nicht? Was Mieter und Vermieter über Nebenkosten und die Mietpreisbremse wissen sollten, erfahren Sie hier.

Teuerungen sind an der Tagesordnung

Vor allem in Ballungsräumen wie Großstädten hat sich die Situation des Wohnungsmarkts im Lauf der letzten Jahre sehr verschärft – der Traum vom Wohneigentum ist aufgrund steigender Materialkosten und Kreditzinsen für viele Menschen in Deutschland immer weiter in die Ferne gerückt. Doch auch auf dem Mietmarkt ist die Lage teilweise vertrackt:

Einer Pressemitteilung des statistischen Bundesamts zufolge wendeten 3,1 Millionen Miethaushalte in Deutschland im Jahr 2022 40 % oder mehr ihres Einkommens für die Bruttokaltmiete auf. Was genau bedeutet die Bruttokaltmiete und wie unterscheidet sie sich von anderen Mietarten?

  • Kaltmiete (häufig auch als Nettokaltmiete, Nettomiete oder Grundmiete bezeichnet): Der Betrag, der rein für die Nutzung von zur Miete stehenden Räumlichkeiten gestellt wird. Betriebskosten und andere Nebenkosten fallen hier nicht hinein.
  • Warmmiete (auch als Bruttomiete bezeichnet): Diese umfasst den kompletten Betrag, der an den Vermieter bezahlt wird, inklusive Betriebs- und Nebenkosten.
  • Bruttokaltmiete: Damit wird die Kaltmiete zuzüglich der „kalten“ Betriebskosten wie Müllabfuhr oder Abwasser bezeichnet.

Haushalte, die bereits 40 % oder mehr ihres monatlichen Einkommens nur für die Bruttokaltmiete aufwenden müssen, haben somit noch nicht einmal alle Nebenkosten bezahlt. Denn neben der Bruttokaltmiete kommen zu den monatlichen Ausgaben auch noch die verbrauchsabhängigen Betriebskosten hinzu. Doch was genau fällt eigentlich alles in die Kategorie Betriebskosten und gibt es einen Unterschied zu Nebenkosten?

Nebenkosten: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Die beiden Begriffe Betriebskosten und Nebenkosten werden häufig synonym verwendet. Das ist nicht vollkommen falsch aber auch nicht ganz richtig. Wie kann das sein? Ganz einfach: Es gibt einen wichtigen Unterschied zwischen den beiden:

  • Unter Betriebskosten versteht man streng genommen nur laufend zu bezahlende Gebühren, die für den grundsätzlichen Betrieb einer Immobilie notwendig sind.
  • In die Kategorie der Nebenkosten fallen dagegen auch einmalig anfallende Kosten wie die Bezahlung einer Reparatur.

Wer muss welche Nebenkosten tragen?

Für Mieter und Vermieter besonders wichtig: Nur die Betriebskosten können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung von Vermietern auf die Mieter umgelegt werden. Dazu gehören einerseits die warmen Betriebskosten wie Heizen oder Warmwasser. Aber auch kalte Betriebskosten wie die Kosten für die Müllentsorgung oder laufende Versicherungen dürfen auf die Vermieter umgelegt werden.

Alle weiteren Nebenkosten müssen Vermieter aus eigener Tasche bezahlen. Denn grundsätzlich gilt: Kosten, die nicht regelmäßig anfallen, muss der Vermieter selbst tragen. Dazu gehören auch Anschaffungskosten für Notwendigkeiten wie Gartengeräte oder Rauchmelder.

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Mieter müssen nur für die laufenden Betriebskosten aufkommen. Weitere Nebenkosten wie die Bezahlung einmaliger Reparaturen sind dagegen Vermietersache (Bildquelle: © heid-immobilienbewertung.de).

Ausnahme Modernisierungsmaßnahme

Es gibt allerdings eine wichtige Ausnahme: Einmalige Reparaturkosten und ähnliche Nebenkosten dürfen zwar nicht auf Mieter umgelegt werden. Doch die Durchführung bestimmter Maßnahmen erlaubt es Vermietern, die Kaltmiete der Mieter auf Dauer zu erhöhen, um sie an die Veränderung der Immobilie anzupassen.

Hat der Vermieter bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen wie die Modernisierung von Dämmung oder Heizanlagen vornehmen lassen, rechtfertigt dies in der Regel eine Mieterhöhung. Das könnte sich eventuell durch geminderte Betriebskosten auf längere Sicht etwas ausgleichen - energieeffiziente Heizmethoden wie eine Wärmepumpe oder das Heizen mit Infrarot kosten beispielsweise auf Dauer gesehen weniger Geld, da sie zur Optimierung des Verbrauchs beitragen.

Die Mieterhöhung ist allerdings laut § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) auf 8 % der Kosten der Maßnahmen begrenzt und – falls die Erhöhung vonseiten der Mieter nicht tragbar wäre – kann sie auch als unzulässig erklärt werden. Beide Parteien sollten sich in einem derartigen Fall unbedingt genau über ihre Rechte informieren.

Generell gilt für Mieter und Vermieter: Informieren Sie sich bei anstehenden Mietpreiserhöhungen stets genau. Denn in manchen Fällen gibt es von Ort zu Ort variierende Bestimmungen – wie beispielsweise die Mietpreisbremse. Alles, was Sie über diese wissen sollten, erfahren Sie im nachfolgenden Teil dieses Beitrags.

Mietpreisbremse: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Um den stetig ansteigenden Mietpreisen entgegenzuwirken, wurde in einigen deutschen Städten eine Mietpreisbremse festgelegt. Auch Mietpreisbindung oder Mietpreisstopp genannt, handelt es sich dabei um eine staatliche Festlegung, die die Ausmaße von Mieterhöhungen reguliert. Mietpreisbremsen sollen den kontinuierlichen Preisanstieg eindämmen und die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum steigern.

Die Mietpreisbremse gilt generell nur in Gebieten – hauptsächlich in Städten – deren Wohnungsmarkt angespannt und von einem starkem Kostenanstieg gekennzeichnet ist. Sie ist somit nicht bundesweit aktiv, sondern nur in besonders gefährdeten Regionen. Sie soll Mieter vor übermäßigen Kosten schützen, indem sie Vermieter davon abhält, mit den Mieten zu weit in die Höhe zu gehen.

Die Mietpreisbremse gilt nicht immer

Grundsätzlich bedeutet eine Mietpreisbremse, dass die Mieten, die Vermieter bei einer Neuvermietung verlangen dürfen, begrenzt sind. Sie wird dementsprechend nur bei Neuvermietungen wirksam – das bedeutet konkret, dass Erstvermietungen von Neubauten davon ausgenommen sind. So soll gewährleistet werden, dass der Wohnungsneubau nicht behindert wird.

Aber in manchen Fällen können auch zuvor bereits vermietete Objekte von der Mietpreisbremse ausgenommen sein. Falls die Miete des Vormieters bereits die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten hat, darf der bestehende alte Betrag behalten und die Mietpreisbremse nicht befolgt werden. Doch auch umfassende Modernisierungsmaßnahmen können die Mietpreisbremse entkräftigen. Kann die Wohnung aufgrund der Modernisierung mit einem Neubau gleichgesetzt werden, ist sie ebenfalls vom Geltungsbereich der Mietpreisbremse ausgenommen.

Nebenkosten sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen

Gilt eine Mietpreisbremse, gibt es eine Obergrenze für die Höhe der Miete. Das gilt allerdings nur für die Kaltmiete, also die reinen Kosten für die Nutzung der Immobilie. Alle anderen Betriebs- und Nebenkosten sind dagegen von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Während eine gebremste Miete somit von Vorteil sein kann, sollten Mieter vor Vertragsunterzeichnung immer auch vorangegangene Betriebskostenabrechnungen zu Rate ziehen. Denn die Betriebskosten können viel ausmachen – je nach Alter und Zustand des Gebäudes sowie dem persönlichen Verbrauch kann der Unterschied zwischen Kalt- und Warmmiete groß sein.

Mietpreisbremse, Nebenkosten & Co.: Kennen Sie Ihre Rechte

Mieten und Vermieten sind sehr komplex und werden durch ansteigende Lebenskosten nicht weniger kompliziert. Tatsächlich ist meist eher das Gegenteil der Fall. Deshalb gilt grundsätzlich: Mieter und Vermieter sollten immer darauf achten, sich genau über ihre jeweiligen Rechte und Pflichten zu informieren. Denn je nach der jeweiligen Situation, egal ob in puncto Miethöhe oder Nebenkosten, kann genaues Wissen über ihre Rechte beiden Parteien Vorteile bringen.

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