Es beginnt oft mit einem Traum: dem eigenen Haus im Grünen, mit Platz für die Familie, einem Garten für entspannte Sommerabende und einem Zuhause, das ganz nach den eigenen Vorstellungen gestaltet ist.
Doch bevor der erste Spatenstich gesetzt werden kann, führt der Weg zur Traumimmobilie durch eine zentrale Frage:
Wie gelingt die Finanzierung?
Genau hier wird vielen Bauinteressierten zum ersten Mal bewusst, welche Rolle die SCHUFA dabei spielt. Denn obwohl sie im Alltag selten Beachtung findet, kann sie bei der Baufinanzierung entscheidend sein, und das im positiven wie im negativen Sinne.
Wer die Mechanismen dahinter versteht, schafft die besten Voraussetzungen, um mit starken Argumenten bei der Bank zu überzeugen.
Bonität entscheidet über Baufinanzierungen
Ob Hauskauf, Neubau oder Anschlussfinanzierung: Die Kreditwürdigkeit entscheidet über das >Ob“ und >Wie“ einer Immobilienfinanzierung. Ein zentrales Bewertungskriterium ist die SCHUFA- Auskunft. Aber wie relevant ist der SCHUFA-Score für die Kreditvergabe? Welche Werte sind positiv? Und welche Möglichkeiten gibt es bei negativen Einträgen?
Der ideale SCHUFA-Score: Wie hoch sollte er für eine Immobilienfinanzierung sein?
Laut SCHUFA liegt der durchschnittliche Basisscore bei etwa 91 %. Ein Wert über 95 % wird als sehr gut angesehen und kann zu besseren Kreditkonditionen führen.
Die SCHUFA berechnet den Basisscore auf Basis Ihrer Zahlungs- und Vertragsdaten. Ein hoher SCHUFA-Score signalisiert Banken eine geringe Ausfallwahrscheinlichkeit und erhöht somit die Chancen auf eine erfolgreiche Kreditvergabe. Für eine solide Baufinanzierung ist dieser Wert deshalb eine wichtige Grundlage.
Zusätzlich zum allgemeinen Basisscore wird von der SCHUFA ein sogenannter Branchenscore für Hypothekarkredite ermittelt, der speziell auf Immobilienfinanzierungen zugeschnitten ist. Banken nutzen diesen intern, um Kreditangebote und Konditionen individuell festzulegen.
Praxis-Tipp :
Fordere deine kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO direkt bei der SCHUFA an. So erfährst du, welche Daten gespeichert sind und wie dein aktueller Score lautet. Die Score-Werte in der Datenkopie werden mit Stand vom Vortag berechnet.
Banken können für eine aktuelle Bewertung bei Kreditanträgen auf tagesaktuelle Scores zugreifen.
Projekt Immobilienfinanzierung: Sind negative SCHUFA- Einträge problematisch?
Kurz gesagt: Ja – aber nicht immer sind sie ein KO-Kriterium. Negative SCHUFA-Einträge können die Kreditwürdigkeit erheblich beeinträchtigen. Sie signalisieren Banken ein erhöhtes Ausfallrisiko.
Allerdings bedeutet ein negativer Eintrag nicht zwangsläufig das Aus für eine Immobilienfinanzierung. Einige Banken prüfen die individuelle Situation und berücksichtigen Faktoren wie die Höhe des Eigenkapitals oder zusätzliche Sicherheiten.
Einträge in der SCHUFA entstehen z. B. durch:
– nicht bezahlte Rechnungen
– Mahnverfahren
– Kreditkündigungen
– Vollstreckungsbescheide
– Privatinsolvenz
Bei der Kreditprüfung unterscheiden Banken nach weichen und harten Negativmerkmalen.
Was bedeuten weiche Negativmerkmale und wann sind sie (noch) kein K.O.-Kriterium für eine Immobilienfinanzierung?
Weiche Negativmerkmale gelten als geringfügige Einträge in der SCHUFA und sind nicht automatisch ein Ausschlussgrund für eine Baufinanzierung. Sie deuten auf Unregelmäßigkeiten im Zahlungsverhalten hin, stellen aber keine massiven Zahlungsausfälle oder gerichtlichen Auseinandersetzungen dar.
Beispiele für weiche Negativmerkmale:
- Verspätete Zahlungen: Wenn eine Rechnung nicht fristgerecht beglichen wird, kann dies zu einem negativen Eintrag führen, sofern eine Mahnung mit Fristsetzung vorausgegangen ist.
- Einmalige Mahnungen: Einzelne Mahnungen ohne weitere Eskalation gelten ebenfalls als weiches Merkmal.
Wichtig: Ein Eintrag erfolgt in der Regel nur, wenn die Forderung berechtigt und ausreichend angemahnt wurde.
Finanztipp :
Erledigte Forderungen unter 1.000 ¬: Wurde eine Forderung beglichen, bleibt sie zwar noch bis zu drei Jahre in der SCHUFA-Auskunft sichtbar, verliert aber mit zunehmender Zeit und bei ansonsten positivem Zahlungsverhalten an Gewicht.
Wann wiegen diese Einträge weniger schwer?
Banken bewerten weiche Negativmerkmale kontextbezogen. Entscheidend ist, ob der restliche finanzielle Rahmen solide ist:
Harte Negativmerkmale: Wann die SCHUFA den Kreditzugang fast vollständig blockiert
Harte Negativmerkmale in der SCHUFA deuten auf gravierende Zahlungsausfälle, juristische Auseinandersetzungen oder Überschuldung hin. In solchen Fällen wird die Bewilligung eines Immobilienkredits bei klassischen Banken unwahrscheinlich.
Beispiele für harte Negativmerkmale:
Auswirkungen auf die Baufinanzierung:
- Klassische Banken mit reguliertem Kreditgeschäft lehnen Kreditanfragen in der Regel ab, sobald entsprechende Einträge bestehen.
- Auch alternative Anbieter oder Kreditvermittlungen setzen in vielen Fällen eine positive SCHUFA- Auskunft voraus.
Was Betroffene tun können:
Löschfristen bei der SCHUFA: Wann verschwinden welche Daten wieder aus der Akte?
Ein häufiger Irrglaube: Negative SCHUFA-Einträge bleiben ewig bestehen. In Wirklichkeit gelten klare Löschfristen, die transparent nachvollziehbar sind.
Wer diese kennt, kann rechtzeitig vor dem Kreditantrag aktiv werden, um seine Bonität zu verbessern.
Überblick über die wichtigsten Fristen:
Seit 1. Januar 2025 können negative Einträge unter bestimmten Voraussetzungen bereits nach 18 Monaten gelöscht werden.
Praktische Tipps zum Umgang mit Löschfristen:
– Eintrag prüfen und ggf. vorzeitig löschen lassen: Bei fehlerhaften oder überholten Einträgen kann man über die SCHUFA-Korrektur eine Löschung beantragen.
– Regelmäßige Eigenauskunft nutzen (§ 15 DSGVO): Einmal jährlich kostenlos möglich. Sie bietet Transparenz über gespeicherte Daten.
– Einträge aktiv als erledigt markieren lassen: Wenn eine Forderung beglichen wurde, sollte die Bank oder das Inkassounternehmen die SCHUFA entsprechend informieren.
– Zahlungsnachweise sammeln: Um bei Bedarf den Nachweis der Erledigung vorlegen zu können, sollten Zahlungsbestätigungen und Schreiben archiviert werden.
Wie beeinflusst die SCHUFA Ihre Kreditkonditionen?
Die Bonität wirkt sich direkt auf Zinsen, Laufzeiten und Eigenkapitalanforderungen aus.
Neben der Entscheidung über die Kreditvergabe beeinflusst der SCHUFA-Score auch die Konditionen des Darlehens.
Ein hoher Score kann zu niedrigeren Zinssätzen führen, da das Ausfallrisiko aus Sicht der Bank gering ausfällt.
Umgekehrt können niedrigere Scores zu höheren Zinsen oder strengeren Kreditbedingungen führen.
Es ist daher ratsam, vor der Beantragung einer Immobilienfinanzierung den eigenen SCHUFA-Score zu überprüfen und gegebenenfalls zu verbessern. Mit unseren Tipps zur Verbesserung der Bonität kann der Weg zur Baufinanzierung gelingen.
Der Weg zur eigenen Immobilie ist geprägt von vielen Entscheidungen. Manche sind emotionaler Natur, viele aber eher nüchtern und faktenbasiert. Wer sich frühzeitig mit der eigenen SCHUFA beschäftigt, schafft klare Vorstellungen im Hinblick auf den Kreditantrag.
Mit dem nötigen Hintergrundwissen, guter Vorbereitung und einem transparenten Blick auf die eigene Bonität kann das Projekt Eigenheim nicht nur Realität, sondern zu einer stabilen Investition in die Zukunft werden.
