Vorgehen beim Abschluss einer Baufinanzierung

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Der Abschluss einer Baufinanzierung stellt den letzten Schritt dar. Er bildet eine Voraussetzung für einen reibungsfreien Ablauf des Immobilienkaufs oder Hausbaus. Im Folgenden geht es um die wichtigsten Schritte, die hin zu einem erfolgreichen Abschluss führen.

Wie läuft die Baufinanzierung ab?

Den Weg, den Interessenten zurücklegen müssen, um zu einem Immobilienbesitzer oder Hausbesitzer zu werden, ist lang. Von der Bank geht es zum ersten Besichtigungstermin, um dann mit dieser in Verhandlungen zu treten und sich mit dem Verkäufer auf den besten Preis zu einigen. Danach folgen abermals Banktermine und – wenn alles gut geht – der Termin beim Notar. Deshalb ist es wichtig, den gesamten Ablauf der Finanzierung und den erfolgreichen Abschluss zu überblicken.

Die wichtigsten Schritte einer erfolgreichen Baufinanzierung auf einen Blick:

  1. Die Finanzen überprüfen. Eingaben und Ausgaben checken und abgleichen. Wie viele Immobiliendarlehen können Sie sich leisten? Rücksprache mit einem Finanzbeamten und Spezialisten für die Finanzierung von Immobilien nehmen.
  2. Immobilienmarkt sichten und Objekte besichtigen. Start der Preisverhandlungen mit den Verkäufern.
  3. Mit einem Finanzvermittler oder der Bank die Finanzierung klären und auf den Weg bringen.
  4. Beim Notar unterschreiben Verkäufer und Käufer den Kaufvertrag.
  5. Geld wird an den Verkäufer überwiesen. Abgang der Maklergebühren und der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt.
  6. Notar veranlasst die Übergabe der Grundstücke und Objekte in den neuen Besitz.

Planung des Immobiliendarlehens und der Baufinanzierung

Haben Sie selbst den Wunsch, eine Immobilie zu erwerben oder zu bauen? Dann ist es sinnvoll, mit einem Finanzberater und am besten mit einem unabhängigen Berater ein erstes Gespräch zu führen. Ergänzend dazu finden sich online zudem überaus hilfreiche Tools zur Planung des Budgets. Im besten Fall haben Sie kein konkretes Objekt im Auge, sondern wollen Ihren Bedarf und die finanziellen Möglichkeiten auf den Prüfstand stellen. Wer zu einem frühestmöglichen Zeitpunkt für ein potentielles Immobiliendarlehen alle Eckdaten klärt und bestätigen lässt, geht mit breiter Brust in die Verhandlungen und kann für ein Objekt die besten Preise erzielen.

Die meisten Verkäufer geben den Interessenten den Vorzug, die zu einem frühestmöglichen Zeitpunkt eine sichere Zusage über die Finanzierung und den Kauf des Objekts gewähren. Wer diese Schritte im Vorhinein erledigt, spart Zeit und verschafft sich einen deutlichen Vorzug.

Stellen Sie sich in diesem Zusammenhang eine Checkliste für alle Finanzierungsunterlagen zusammen. Die langwierigen Unterlagen sollten Sie vorbereiten. Für Selbstständige und Freiberufler ist es zum Beispiel eine BWA des Steuerberaters, die ein Berater im Finanzunternehmen ohnehin braucht, um Ihre finanzielle Situation einschätzen zu können.

Im Hinblick auf ein Baudarlehen und eine Finanzierung sollten Sie herausfinden, was Sie sich auf Dauer überhaupt leisten können. Es ist wenig sinnvoll, die Finanzen vollends auszuschöpfen. Schließlich müssen Sie einen Kredit und eine Baufinanzierung über viele Jahre hinweg abbezahlen. Planen Sie einen ausreichend großen Puffer mit ein.

Es ist sinnvoll, mehrere Finanzierungsangebote zu vergleichen. Nicht immer ist die Hausbank diejenige, die das beste Angebot unterbreitet. Am besten analysiert ein unabhängiger Finanzberater das passende Angebot, denn dieser ist in der Lage, die geeigneten Immobiliendarlehen und Baufinanzierungen in den Vergleich zu stellen.

Zeichnung eines Hauses
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Das konkrete Immobiliendarlehen berechnen

Die meisten zukünftigen Hausbesitzer und Hausbauer brauchen für die Baufinanzierung ein Immobiliendarlehen. Über dieses Darlehen haben Sie ausreichend Geld, um den Kauf abzuwickeln, die Modernisierung oder den Bau eines Objekts. Sinnvoll ist ein Bauzinsrechner, denn dieser kann anhand der aktuellen Zinsen oder der vorgeschlagenen Zinsen die Raten und die Dauer in Abhängigkeit zum Darlehensbetrag berechnen. Auf diese Weise bekommen Hausbauer und Hausbesitzer eine relative Vorstellung von der finanziellen Belastung, mit der sie die nächsten Jahre rechnen müssen, wenn sie sich für die Baufinanzierung entscheiden.

Oftmals sinken die monatlichen Raten und finanziellen Belastungen mit einer geringeren Sollzinsbindung. Doch diese Zinsbindung sichert Ihnen den gleichbleibend niedrigen Zinssatz über viele Jahre hinweg. Es sind die Zinsen, die den Ausschlag geben, sich für ein Angebot oder eine Baufinanzierung zu entscheiden. Sie führen zu zusätzlichen Kosten, die sie neben den eigentlichen Raten für das Haus leisten müssen.

Wie beantrage ich die Förderung für eine Baufinanzierung?

Im direkten Vergleich gibt es bundesweit unterschiedliche staatliche Förderungen, die eine Baufinanzierung günstiger gestalten. Jedes Vorhaben ist mit mehreren Möglichkeiten verbunden, zum Beispiel bei der Modernisierung von alten Immobilien. Wer seine Heizung von Öl auf Gas umrüsten oder auf Photovoltaik umstellen möchte, kann vom Staat eine finanzielle Unterstützung erwarten. Hier gibt es zwei grundlegende Förder-Optionen:

  1. Die Kreditanstalt für Wiederbau bietet subventionierte Darlehen mit günstigen Zinsen für den Immobilienkauf. Sie können Ihre Baufinanzierung zu günstigen Kosten zurückzahlen.
  2. Über staatliche Zuschüsse können Sie eine Wohnungsbauförderung für die Baufinanzierung erhalten. Die Bundesländer wollen den Bürgern und Einwohnern einen höheren Anreiz schaffen, sesshaft zu werden und Wohneigentum zu kaufen. Die einzelnen Programme der staatlichen Zuschüsse variieren je nach Bundesland.

Abschluss der Baufinanzierung: Der Vertrag beim Notar

Haben Sie alle Fördermöglichkeiten ausgeschöpft und den passenden Kredit zur Baufinanzierung gefunden, steht der Immobilienfinanzierung und dem Kauf nichts mehr im Wege. Doch einen Vertrag können Sie nicht einfach im Angesicht des Verkäufers unterschreiben. Es braucht einen unabhängigen Dritten, der den Vertrag und Ihre Unterschrift beglaubigt. Der Notar überprüft den Vertrag auf Unwägbarkeiten. Deshalb sollte der Termin beim Notar in der Widerrufsfrist der Finanzierung liegen. So haben Sie die Möglichkeit, im Bedarfsfall von einer Baufinanzierung zurückzutreten.

Wie bereiten Sie sich auf das Notargespräch vor?

Eine Reihe unterschiedlicher Gespräche finden zumeist vor dem Notartermin statt. Darin können Sie die Notar alle notwendigen Informationen zukommen lassen, die er oder sie braucht, um sich richtig auf den Kaufvertrag vorzubereiten. Bringen Sie zum Termin Ihren Ausweis und eine Auflassung mit. Letzteres ist ein Papier, auf dem festgehalten ist, dass Sie eine Immobilie erwerben oder kaufen wollen. Dies ist eine Willenserklärung zum Kauf und Verkauf. Wenn Verkäufer und Käufer beim Notar sitzen, wird beiden der Kaufvertrag noch einmal verlesen. Im Anschluss unterschreiben Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag. Für diese Schritte beim Notar können Sie ungefähr eine Stunde Zeit einplanen.

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Der Übergang des Eigentums

Wenn Sie den Notartermin erledigt haben, kann es zum Übergang des Eigentums kommen. Der Notar reserviert das Grundstück und das Objekt im Grundbuch. Direkt bei dem Notartermin veranlasst dieser eine Auflassungsvormerkung. Vom Notar, Makler und vom Grundbuchamt sowie vom Finanzamt erhalten Sie externe Rechnungen. Auf die Leistungen entfallen die Nebenkosten. Die Nebenkosten, die beim Hauskauf anfallen, betragen um die 15 %. Sie sollten diese in die Baufinanzierung und die Höhe des Immobilienkredits mit aufnehmen.

Vom Notar gibt es in den kommenden 30 Jahren den Vorkaufsverzicht über die Löschung der Grundbucheinträge vom Vorbesitzer. Außerdem geht der Hinweis an den Käufer, das dieser in den kommenden 14 Tagen den Kaufpreis an den Verkäufer zu entrichten hat.

Wenn es sich beim Kauf um einen Auftrag eines Bauträgers handelt, bezahlen Sie diesen oftmals pro Bauabschnitt. Sie sollten warten, bis Sie das Go vom Notar für diese Bezahlung erhalten haben. Nur er oder sie kann wirklich einschätzen, ob der Bauabschnitt abgeschlossen und die Summe fällig ist.

Die verschiedenen Varianten der Baufinanzierung

  • Im Grunde genommen lassen sich drei Optionen im Hinblick auf die Baufinanzierung unterscheiden. Sie können ein fertiges Haus oder eine Bestandsimmobilie kaufen. Von der Bank gibt es ein Darlehen, das Ihnen das Bankinstitut vollständig zur Verfügung stellt. Im Kaufvertrag werden die Kontodaten des Verkäufers aufgenommen. Diese geht als Kopie an die Bank, die nach Unterschrift und Freischaltung der Summe die Überweisung beauftragt.
  • Wenn Sie kein Objekt kaufen, sondern ein Haus bauen wollen, bezahlen Sie nach Bauabschnitten. Die Bezahlung erfolgt in Teilbeträgen. Planen Sie die Teilsummen und die Abschnitte der Auszahlung. Ist der Rohbau fertiggestellt, können Sie sich einen bestimmten Prozentsatz des Darlehens auszahlen lassen.
  • Kaufen Sie von einem Bauträger, bekommen Sie von diesem eine externe Rechnung. Eine Kopie geht an die Bank oder das Kreditinstitut. Hier erfolgt die Überweisung der erforderlichen Summe an den Bauträger. Bei einigen Banken gibt es ein Auszahlungsformular, das der Kunde erhält. Er trägt für den Bauabschnitt die Summen ein und schickt diese für die Überweisung an die Bank.
  • Wenn Sie selbst die Koordination unterschiedlicher Gewerke am Objekt übernehmen, überweisen die meisten Banken die Rechnungen an die Handwerker. Wenn die Hausbauer viele Leistungen in Eigenregie übernehmen, bekommen sie von der Bank einen gewissen Betrag überwiesen als finanzieller Puffer. Dieser Betrag geht auf dem Girokonto ein. Über eine gewisse Zeit hinweg können Sie die Rechnungen für die Handwerker sammeln und an die Bank weiterleiten. Stocken oder verzögern sich die Arbeiten und benötigen Sie mehr Geld, können Sie den Puffer erhöhen. Die Bank wird einen Kostenvoranschlag für die Leistungen verlangen.

Wie Sie die Baufinanzierung erfolgreich abschließen

Nach erfolgreicher Überweisung der erforderlichen Kaufpreissumme an den Verkäufer, muss dieser den Erhalt bestätigen. Dieser Schritt bildet den Abschluss der Baufinanzierung und den Übergang des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer. Im Endeffekt gibt es in diesem Schritt den Schlüssel zum Objekt. Sie können damit rechnen, dass dieser Vorgang um die sieben Tage in Anspruch nimmt.

Es gibt nach ungefähr zwei bis sechs Wochen die Löschungsbewilligung vom Notar. Die ursprünglichen Gläubiger vom Vorbesitzer bestätigen damit die Eintragung des Grundbuchs und den damit einhergehenden Verzicht. Direkt nach dem Termin beim Notar sollten Sie Ihre Gebäudeversicherung über den Hauskauf in Kenntnis setzen. Es gibt beim Hauskauf ein Sonderkündigungsrecht, das Sie nutzen können, wenn Sie zu einer anderen Versicherung wechseln.

Im Grunde genommen können Sie davon ausgehen, dass Sie bei einer ausreichenden Bonität und finanziellen Sicherheit innerhalb ein bis zwei Monaten den Abschluss der Baufinanzierung bewältigen. Bereiten Sie sich auf alle Termine gründlich vor, erstellen Sie Checklisten und tragen Sie die notwendigen Unterlagen zu einem frühestmöglichen Zeitpunkt zusammen. So gehen Sie gut vorbereitet in die Verhandlung und bekommen Ihr Haus oder Ihre Wohnung zum bestmöglichen Preis.

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