Ein Haus bauen die meisten Menschen nur einmal im Leben. Daher sollte nicht nur das bauliche Fundament stabil sein. Auch der zugrunde liegende Bauvertrag muss eine solide rechtliche Grundlage bilden und das Vorhaben gegen alle Eventualitäten absichern. Prinzipiell könnte ein Vertrag über den schlüsselfertigen Bau eines Eigenheims „per Handschlag“ wirksam geschlossen werden. Denn einen speziell auf den privaten Hausbau oder -kauf ausgerichteten rechtlichen Rahmen gibt es bislang nicht.
Quelle für das geltende Baurecht ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Es regelt diverse unterschiedliche Rechtsgebiete. Ein und dieselben Paragrafen des BGB gelten sowohl für das Einfamilienhaus, eine Autoreparatur und einen Maßanzug. Bauspezifische Aspekte wie Bauzeit, Sicherheiten oder Ablaufstörungen gibt es nicht.
Zu früh zu viel gezahlt
Lange Zeit behalf man sich mit einem ursprünglich aus den 20er-Jahren des vergangenen Jahrhunderts stammenden Klauselwerk: der VOB/B. Diese Vergabe- und Vertragsordnung verwenden vor allem öffentliche Auftraggeber. Für private Vorhaben ist die VOB/B aber nur beschränkt brauchbar. Es sind verschiedenste Abweichungen von den gesetzlichen Grundregeln enthalten, die den Verbraucherschutz vernachlässigen und damit keine Gültigkeit haben können. Bereits 2008 hat der Bundesgerichtshof ein entsprechendes Urteil gefällt.
Zwei fundamentale Faktoren im Bauvertrag sind Baukosten und -zeit. Zu beiden sollte es konkrete und eindeutige Regelungen geben. Während Bauherren gerne bei fehlerfreier Übergabe des Hauses einen Festpreis zahlen, drängen Bauunternehmen darauf, nach Baufortschritt gestaffelte Abschlagszahlungen zu vereinbaren.
Hier ist Vorsicht geboten. Bei fast allen marktüblichen Zahlungsplänen beanstanden Juristen eine sogenannte Kopflastigkeit. Das heißt, dass der Unternehmer etwas mehr abrechnet, als die tatsächliche Leistung auf der Baustelle wert ist. Dies führt vor allem dann zu Problemen, wenn das Objekt nicht ordnungsgemäß und zeitgerecht fertiggestellt wird.
Noch schlimmer ist es, wenn das Unternehmen nach Beginn der Bauarbeiten Insolvenz anmeldet. Wenn der Bauherr in diesem Fall bereits für nicht erbrachte Leistungen bezahlt hat, ist das Geld wirtschaftlich in aller Regel verloren. Der Weiterbau ist dann schwierig und kostet zusätzlich Geld. Abgesehen von den üblichen Abwicklungsschwierigkeiten, die sich hier auftun.
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Abnahme klar regeln
Endabnahmen sind wesentliche Eckpunkte der Bauabwicklung. Beide Parteien tun gut daran, eine förmliche Abnahme zu vereinbaren. Die Vertragspartner begehen das fertiggestellte Haus und protokollieren detailliert alle Mängel, Restarbeiten und ähnliche. Die gesetzliche Gewährleistung – der richtige Begriff ist seit 2001 Sachmängelhaftung – beträgt fünf Jahre. Sie bedeutet nicht, dass für ein Haus eine fünfjährige Garantie gegeben wird, wie sie bei Autos gängig ist. Vielmehr verpflichtet die Sachmängelhaftung Bauunternehmen dazu, dass das Objekt zum Zeitpunkt der Abnahme nach den vertraglichen Vereinbarungen und den anerkannten Regeln der Technik im Wesentlichen mängelfrei ist.
In der Praxis geraten Bauherren und Unternehmen häufig aneinander, wenn es darum geht, die Bauleistung qualitativ zu bewerten. Maßgabe ist hier immer die Leistungsbeschreibung. Gerade weil viele verschiedene Bauweisen denkbar sind, muss die gewünschte Leistung in Qualität und Umfang so genau wie möglich beschrieben sein. So gibt es beispielsweise unterschiedlichste energetische Qualitätsstufen, vorgeschrieben ist aber nur die Einhaltung der Energieeinsparverordnung EnEV.
Auch bei der Ausstattung sind der Fantasie kaum Grenzen gesetzt. Bodenbeläge, die technische Ausstattung bis hin zu einer kontrollierten Wohnraumlüftung, Qualität und Optik von Türen, Fenstern, Sanitärgegenständen, Dacheindeckungsmaterialien und ähnliches müssen genau definiert werden.
Manche Baubeschreibungen glänzen mit vollmundigen Adjektiven wie „handwerksgerecht“ und „mit ausgesuchten Materialien errichtet“, die eine Qualitätskontrolle und einen Preisvergleich nicht zulassen. Auch Beispielfotos helfen nur begrenzt. Besser ist es, wenn Hersteller und Produktname genau benannt sind.
Bürgschaft oder Einbehalt sichern
Der Gesetzgeber hat sich eines Teils dieser Probleme angenommen und das BGB um eine echte Verbraucherschutzvorschrift ergänzt. Nach § 632 a Abs. 3, BGB, der seit 2009 gilt, muss das Bauunternehmen dem privaten Bauherren vor Entgegennahme der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent des vereinbarten Gesamtpreises gewähren, in der Regel als Bürgschaft. Oder es wird vereinbart, dass der Bauherr stattdessen einen entsprechenden Einbehalt vornimmt, bis das Objekt zeit- und qualitätsgerecht errichtet und abgenommen ist.
Zur Zeit stimmt der Gesetzgeber über ein neues Bauvertragsrecht ab. Der Gesetzesentwurf ist darauf ausgerichtet, die Rechte privater Bauherren besser zu schützen. Die enthaltenen bauspezifischen Regelungen sollen den juristischen Teil privater Bauvorhaben vereinfachen. Beispielsweise wird dem Bauherren ein sogenanntes Anordnungsrecht eingeräumt, so dass dieser nach Vertragsschluss noch Änderungen und Leistungsergänzungen anordnen kann.
Zudem müssen Unternehmer dem Bauherren rechtzeitig vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen, in der die wesentlichen Eigenschaften der Leistung in klarer und verständlicher Weise dargestellt sind. Auch eine verbindliche Angabe zur Bauzeit ist hier niederzuschreiben. Zudem enthält der Entwurf des neuen Bauvertragsrechts Regelungen, wie Baubeschreibungen im Sinne des Verbraucherschutzes auszulegen, also zu interpretieren sind. Ergänzend soll dem Verbraucher ein Widerrufsrecht für nicht notariell beurkundete Bauverträge eingeräumt werden. Für einen Vertrag mit solcher Tragweite muss der potenzielle Vertragspartner, der Bauunternehmer, kritisch beäugt werden. Umsatzzahlen sind bei großen Unternehmen im Internet zu recherchieren und auch Referenzen sind ein wichtiges Stichwort. Schlüsselfertigunternehmer, die ein gutes Gewissen haben, geben Konta
ktdaten zufriedener Bauherren weiter und ermöglichen direkte Gespräche.
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Professionelle Baubegleitung schützt
Wenn die Bauleistung der Vollendung entgegengeht, ist es für den Bauherren oft schwierig, die Qualität zu prüfen. Die klassische Rollenverteilung am Bau, die auch heute noch teilweise praktiziert wird, beinhaltet, dass der Bauherr einen Architekten an seiner Seite hat, der die Leistung der Handwerker vor Ort überwacht. Diese Kontrollinstanz fällt beim Schlüsselfertigbau weg.
Eine baubegleitende Qualitätskontrolle ist daher zum Schutz des Bestellers wichtig. Einige Architekten und Ingenieure bieten solche Leistungen teilweise in Zusammenarbeit mit Verbraucherschutzverbänden und gemeinnützigen Organisationen an. Diese baubegleitende Qualitätskontrolle beginnt mit der Überprüfung der Leistungsbeschreibung und setzt sich mit der Bauleistung vor Ort fort.
Gerade wenn keine juristische Kontrolle durch die notarielle Beurkundung des eigentlichen Vertragswerks stattfindet, ist auch eine vorherige Überprüfung des vom Bauunternehmer vorgelegten Bauvertrags dringend anzuraten. Seit rund zehn Jahren gibt es hierfür speziell geschulte Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht. Die Prüfung eines Schlüsselfertig-Haus-Bauvertrags löst überschaubare Kosten aus und eine solch neutrale, fachkundige und kritische Prüfung kann Schlimmeres bereits vor Vertragsunterzeichnung verhindern.
Am Bau passieren auch mal Fehler. Der Bauunternehmer hat zunächst das Recht der Nacherfüllung. Wenn Mängel festgestellt werden, ist ihm Gelegenheit zu geben, diese zu beseitigen. Kommt er der Beseitigungspflicht nicht nach, kann der Bauherr unter bestimmten Voraussetzungen selbst aktiv werden.
Sollte es zum Streit kommen, muss nicht immer der Gang zum Gericht folgen. Berufsverbände wie die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Architektenrecht vermitteln Kontakte zu ausgebildeten Schlichtern, deren Ziel es ist, eine Lösung zu vermitteln, um einen teuren, nervenaufreibenden Rechtsstreit zu vermeiden. (Text: Rechtsanwalt Andreas Renz)
Auf der Homepage der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltsverein, www.arge-baurecht.com finden Sie weitere hilfreiche Experten-Tipps!