Nach wie vor sind so genannte Annuitäten-Darlehen die beliebteste und deshalb am weitesten verbreitete Form der Eigenheim-Finanzierung in Deutschland. Vergeben werden solche Baukredite in der Regel von Banken, Sparkassen und Hypothekenbanken.
Positiv: Dadurch verschaffen sich Bauherren und Immobilienkäufer langfristige Planbarkeit im Hinblick auf die Belastung des Familienbudgets. Aber: „Die Entschuldung dauert letztlich eine kleine Ewigkeit. Und es ist nicht jedermanns Sache, dass vielleicht auch noch die Kinder das Eigenheim-Darlehen tilgen müssen“, weiß Florian Haas, Vorstandsvorsitzender der „Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e. V.“ in München.
Wie lange die Entschuldung bei einem Annuitäten-Kredit mit 1 Prozent Tilgungsrate im Jahr dauert, hängt von der Höhe des Nominalzinses ab.
Finanzmathematisch nachweisbare Faustformel: Je niedriger dieser Nominalzins, desto länger dauert es, bis der Bauherr und Kreditnehmer den letzten Euro abbezahlt hat. Und umgekehrt.
Dies bedeutet: Eine junge Familie, die mit 30 ein Haus baut, dürfte beim derzeitigen Baugeld-Niveau (etwas mehr als vier Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung) recht knapp vor Beginn der Altersrente schuldenfrei sein. Fraglich, ob man das dann noch in Ruhe genießen kann.
Ausweg: Der Darlehensnehmer (= Bauherr/Immobilienkäufer) vereinbart mit seinem Geldgeber Sondertilgungen. „Da dies eine Kann- und keine Muss-Regelung ist, hat der Kreditnehmer praktisch alle Freiheiten, solche außerplanmäßigen Rückzahlungen nur vorzunehmen, sobald er dazu finanziell in der Lage ist“, erläutert Verbraucherschützer Florian Haas. Üblicherweise wird in Darlehensverträgen eine jährliche Sondertilgung zwischen fünf und zehn Prozent vom Anfangsdarlehen vereinbart.
Früher ließen sich die Geld gebenden Institute so viel Entgegenkommen noch mit teils happigen Gebühren vergolden. Doch diese sind mittlerweile unüblich. Denn wegen des harten Konkurrenzkampfes bei Immobilien-Finanzierungen verzichtet mittlerweile praktisch jedes Institut auf solche Kostenextras. „Dennoch sollten Kreditnehmer genau in das Kleingedruckte ihrer Verträge schauen, ob da nicht doch Gebühren für Sondertilgungen versteckt sind“, rät eindringlich Schutzgemeinschafts-Vorsitzender Haas.
Es gibt übrigens eine ganze Reihe unterschiedlicher Einnahmequellen, aus denen sich die Sondertilgungen bestreiten lassen. Etwa, wie bei vielen Millionen Arbeitnehmern in Deutschland üblich, das Urlaubs- und das Weihnachtsgeld. Vielleicht auch Boni- und andere Extrazahlungen, die der Arbeitgeber nach einem besonders guten Jahr überweist. Bisweilen resultiert der Geldsegen auch aus Schenkungen und Erbschaften der Eltern, Großeltern und anderer Verwandter. Doch unabhängig davon, wer einen höheren Betrag gut schreibt, gilt: „Eine Sondertilgung ist das derzeit beste Investment überhaupt, es rentiert sich aufgrund der eingesparten Kreditzinsen momentan mit vier oder noch mehr Prozent im Jahr. Und das ohne jedes Risiko“, erklärt Florian Haas von der „Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e. V. (München)“.