Wie sich die Baufinanzierung optimieren lässt
Wer hat, dem wird gegeben. Auf das Thema Baufinanzierung lässt sich diese These aus der Soziologie ziemlich gut übertragen. Ausreichend Eigenkapital ebnet nach wie vor den Weg zu einem Immobilienkredit. 20 Prozent der finalen Bausumme sollten es mindestens sein. Diese grobe Schätzung gilt seit Jahren. Doch sind in Zeiten von historisch niedrigen Zinsen Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital nicht viel attraktiver? Für den Normalverbraucher lautet die Antwort: nein.
Eigenkapital hat seine Berechtigung
Geld leihen ist derzeit unglaublich günstig, wie ein Blick auf die Zinsentwicklung der letzten Jahre offenbart. Die Aussicht auf eigenen Wohnraum bringt derzeit viele Menschen dazu, sich hoch zu verschulden. So wie niemand die jetzige Phase des Zinswunders vorhersehen konnte, weiß auch niemand um die Zukunft. Vollfinanzierungen bleiben deshalb ein riskantes Unterfangen. Das Eigenkapital rückt wieder mehr in den Fokus.
In der Gesamtsumme senkt es die Zinsen, die auf das zusätzlich geliehene Geld anfallen. Somit ist der Kreditbetrag schneller getilgt und der eigene Lebensstandard weniger abhängig von zukünftigen Entwicklungen. Der größte Vorteil allerdings: Die eigene Kreditwürdigkeit steigt. Den Banken sind Kunden mit ausreichendem Eigenkapital die liebsten. Sie beweisen Zahlungsmoral und Weitsicht. Dementsprechend können sie von Kreditgebern bessere Konditionen bei Kreditverträgen erwarten.
Ein solider Plan bei jeder Baufinanzierung muss also lauten: im Vorfeld ausreichend Eigenkapital anhäufen. Die meisten tun das, indem sie monatlich Geld zur Seite legen. Im Grunde kann hierzu alles mobilisiert werden. Jeder Haushalt verfügt über ein individuelles Einsparpotenzial. Es will nur gefunden werden.
Einsparpotenzial entdecken
In den meisten Haushalten bleibt am Ende des Monats nur ein grober Überblick, wohin das Geld der letzten 30 Tage geflossen ist. Einkäufe, Versicherungen, Vergnügen — die Haben-Seite schrumpft so manches Mal unbemerkt. Wer sich zunächst genau anschauen möchte, wie er das eigene Budget eigentlich ausgibt, dem sei ein Haushaltsbuch ans Herz gelegt.
Dieses praktische Helferlein ist heute zeitsparend am PC mit den eigenen Zahlen zu füttern. Auf Websites wie elterngeld.de lässt sich mit ein paar Klicks eine kostenlose Vorlage downloaden. Diese wird einfach monatlich mit Informationen bestückt und zeigt in anschaulichen Tabellen und Grafiken, welcher Bereich wie viel Geld verschlingt. So lässt sich nach akribischer Auflistung aller Positionen Bilanz ziehen.
Die wenigsten Sparer schätzen ihre monatlichen Ausgaben realistisch ein. Quelle: pixabay.com© stevepb
Die Überraschung ist oft groß. Einige Kostenfaktoren auf der Soll-Seite verlieren Verbraucher gern aus den Augen. Sie sind selbstverständlich oder nicht überdacht. Die saubere Auflistung offenbart schnell, wo Einsparpotenzial besteht, ohne sich im Alltag zu sehr einschränken zu müssen. Versicherungen fallen hierbei häufig auf. Durch einen Wechsel zu günstigeren Anbietern oder den Abschied von unnötigen Versicherungen lässt sich an vielen Stellen Geld einsparen, das wiederum dem Sparbeutel zugutekommt.
Eigenkapital bilden
Ist der monatliche Sparplan entwickelt, geht es weiter auf dem Weg zum Traumhaus. Die Frage lautet: Wo und wie lässt sich das Eigenkapital am besten deponieren? Denn für die Kreditgeber gilt als Eigenkapital, was der Antragsteller tatsächlich zur Verfügung hat. Er muss auf das eigene Kapital zugreifen können — bestenfalls jederzeit.
Um das Geld zur Seite zu legen, bieten klassische Sparkonten, Tagesgeldkonten oder Festgeldkonten mit kurzer oder bald endender Laufzeit die passenden Möglichkeiten. Der aktuellen Zinsentwicklung geschuldet, sind zwar auch beim Sparen die Zinsen auf einem Rekordtief, die Einlagen sind jedoch gesichert und damit als reales Eigenkapital bei Bedarf sofort verfügbar.
Weitere Summen lassen sich gegebenenfalls aus Vermögenswerten generieren, die bereits seit einiger Zeit schlummern. Für schnell Entschlossene fallen diese Möglichkeiten leider weg. Sie setzen voraus, dass schon Jahre vor dem Startschuss des Bauvorhabens Vorbereitungen getroffen wurden. Junge Menschen, die sich in finanziellen Belangen auch für die nahe Zukunft engagieren, können die Bildung von Eigenkapital allerdings durch festverzinste Wertpapiere oder ähnliche Anlagen vorantreiben.
Auch die eigenen Eltern können die Bildung von Eigenkapital unterstützen. Sind sie in der Lage, einen gewissen Betrag als Schenkung oder Teilauszahlung des Erbes zu überweisen, kann dies in die Baufinanzierung fürs Eigenheim einfließen. Zudem lässt sich Vermögen aus anderen Immobilien oder schuldenfreien Grundstücken in die Berechnung einbeziehen.
Der Volksmund spricht von der „Muskelhypothek“: Wer selbst anpackt, kann Kosten sparen. Quelle: pixabay.com© MamaShaw
Nicht vernachlässigen sollten zukünftige Bauherren die Eigenleistungen, die sie erbringen können. Nun haben Handwerker hier die besseren Karten, weil sie auf ihrer eigenen Baustelle die Arbeiten im einen oder anderen Gewerk sicher selbst ausführen können. Die Banken verlangen bei lediglich handwerklich begabten Bauherren in der Regel einen schlüssigen Nachweis dafür, dass er anpacken kann. Gelingt dieser Nachweis, kann das in den Finanzierungsplan aufgenommen werden. Als umfangreiche Position eignet sich die „Muskelhypothek“ aber eher nicht.
Die Folgefinanzierung im Blick haben
Sind alle Berechnungen gemacht und der Kreditgeber hat einen Darlehensbetrag bewilligt, kann das Projekt Immobilienerwerb starten. In der Folgezeit bleibt das Thema Eigenkapital aber präsent, denn auch für die nächsten Jahre sind geeignete Vorkehrungen die sicherste Vorsorge. Die meisten Kredite laufen zunächst mit einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren. Danach wird über die Restschuld, die in den meisten Kreditfällen hoch bleibt, neu verhandelt.
Kreditnehmer mit Weitsicht sparen in diesen zehn Jahren ohne Unterbrechung weiterhin so viel wie möglich an. Nach Ablauf der Zinsbindung kann erneutes Eigenkapital wiederum dabei helfen, die Ausgangslage zu verbessern. Wenn lediglich für einen Teil der Restschuld ein neuer Kredit nötig ist, spielen die zukünftigen Zinsbedingungen eine untergeordnete Rolle. So bleiben böse Überraschungen erspart.
Für die nächste Sparphase bietet sich zunächst wieder ein Haushaltsbuch an, um den neuen Status quo zu ermitteln. Immerhin enthalten die monatlichen Ausgaben nun eine feste Rate, die den Kredit zurückzahlt. Selbst wenn hierdurch das Einsparpotenzial kleiner geworden ist, lässt sich sicher die eine oder andere Summe erneut zur Seite legen.
Junge Familien profitieren von aktu
ellen Fördergeldern. Quelle: pixabay.com© sathyatripodi
Derzeit interessant für Familien mit Kindern sind als Sparbeträge in jedem Fall die staatlichen Zuschüsse des Baukindergelds. Treffen die Bedingungen für die Beantragung auf den individuellen Fall zu, kann mit einem Betrag von 12.000 Euro pro Kind über zehn Jahre kalkuliert werden. Fließen diese Zuschüsse jährlich direkt auf ein Sparkonto, ergibt sich für eine Tilgung der Restschuld bereits ein Stück Eigenkapital.
Gut planen lässt sich über solch einen Zeitraum hinweg auch mit einem Bausparvertrag. Hier profitieren Anleger von den aktuellen Konditionen, die ihnen je nach Tarif niedrige Darlehenszinsen auch für die Zukunft garantieren. Selbst wenn das Darlehen nach Zuteilung nicht in Anspruch genommen wird, stehen die eingezahlten Bausparsummen zur Verfügung. Überdies sind natürlich weitere vermögensbildende Anlagen ein Mittel zum Zweck.
Fazit: Eigenkapital ist ein Segen für die Baufinanzierung
Ungeduld ist bei Bau- oder Kaufvorhaben der schwierigste Gegner. Wer lieber heute als morgen im eigenen Heim sitzen möchte, zahlt unter Umständen später drauf. Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital bergen nicht nur ein höheres Risiko zur Überschuldung. Auf lange Sicht sind die Kosten für den Immobilienerwerb viel höher als nötig. Die wenigsten Berufsgruppen können sich auf Kreditverträge ohne Eigenkapital einlassen. Zu hoch sind die Risiken, dass sich die persönlichen Voraussetzungen in Zukunft ändern.
Mit der Bildung von ausreichend Eigenkapital sind junge Menschen daher gut bedient. Möglichkeiten hierzu gibt es viele. Sie nehmen je nach Lebensgestaltung mehr oder weniger Jahre in Anspruch. Im Endeffekt bleibt das Ziel jedoch gleich: mit der richtigen Absicherung den Traum vom Wohneigentum verwirklichen.