Das Bauen in der Gruppe verspricht nach Ansicht von Bauexperten Kosteneinsparungen in Höhe von 10 bis 25 Prozent. Die Spanne ist deshalb so groß, weil die Bauformen höchst unterschiedlich sind. Sie reichen vom Doppel- und Reihenhaus bis hin zum Geschosswohnungsbau.
Die Kosten lassen sich auf verschiedene Weise drücken:
- Grundstück: Es wird nicht so viel Fläche benötigt wie bei einem konventionellen Einfamilienhaus. Das erspart gleichzeitig Grunderwerbsteuer.
- Planungskosten: Ein Architekt/Planer kann seine Leistung umgerechnet günstiger anbieten, da es Synergieeffekte gibt, vor allem wenn ähnliche oder gar identische Grundrisse im Spiel sind.
- Bau- und Materialkosten: Durch gemeinsame Ausschreibung und Bauausführung sowie durch höhere Materialmengen lassen sich Rabatte erzielen.
- Wegfall eines Bauträgers: Architekt und Bauherren übernehmen dessen Koordinierungs- und Abwicklungsaufgaben.
Neben diesen Einsparposten besteht – wie bei jedem Bauvorhaben – die Möglichkeit, Eigenleistung zu erbringen.
Gute Chance zum Erfolg
Wo Chancen sind, schlummern Gefahren. Denn auch bei Gemeinschaftsprojekten fallen in der Vorbereitungsphase Kosten an, die anteilig umgelegt werden müssen. Da gemeinsame Bauprojekte gruppendynamisch geprägt sind, ist ein Scheitern nicht ausgeschlossen. Kommt es so weit, ist das bis dahin investierte Geld verloren.
Doch die meisten Baugemeinschaften führen zum Erfolg. Voraussetzung hierfür ist jedoch in den meisten Fällen eine Gemeinde, die bereit ist, entsprechende Grundstücke zur Verfügung zu stellen. Und das möglichst weit unter Marktwert.
Andere Möglichkeit: Erbpacht. Das Grundstück wird in diesem Fall nicht verkauft, sondern meist auf Jahre verpachtet zu einem fest vereinbarten Zins, z.B. fünf Prozent des Kaufwertes jährlich. Dieses Modell erleichtert zwar den Erwerb, führt aber auf Dauer zu höheren Kosten. Praktiziert wird auch eine kombinierte Lösung: Das Grundstück wird unter dem Marktwert verkauft, gleichzeitig ein Pachtzins erhoben.
Verschiedene Formen der Gemeinschaft
Natürlich ist das Ganze nicht unproblematisch: Je mehr Parteien beteiligt sind, desto schwieriger ist es, alle Wünsche umzusetzen. Kompromisse sind unvermeidbar. Unsere Beispiele mit Doppelhäusern sind die kleinste Lösung von Baugemeinschaften. Bei Reihenhäusern oder Geschosswohnungsbau sind oft ein Dutzend Parteien beteiligt. In der Regel gründen die Beteiligten eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts GbR.
Bei der freien Baugemeinschaft kann der Einzelne sehr viel stärker auf die Baugestaltung, die Architektur, die Größe und Anordnung der Wohnung, die Wahl der Baumaterialien und auf eventuelle gemeinschaftlichen Einrichtungen, (z.B. Haustechnik oder Gartengestaltung) Einfluss nehmen.
Die Alternative ist eine professionell betreute Baugemeinschaft. Organisation, Abwicklung und Betreuung – oder Teile davon – werden von einem Dritten geleistet, der hierfür ein Entgelt erhält, was zwar die Ersparnis schmälert, dafür aber Entscheidungsprozesse und den Bauablauf beschleunigt. Dieser Betreuer kann entweder schon von Beginn an dabei sein oder aber erst zu einem späteren Zeitpunkt in das Projekt einsteigen.
Der Übergang von der Planungsphase zur Realisierungsphase erfolgt übergangslos: Verträge mit Kreditgebern, dem Grundstücksverkäufer und den am Bau beteiligten Firmen sind einzugehen, was erste Zahlungen auslöst. Spätestens jetzt sollten alle wichtigen Punkte geklärt sein, z.B. die Aufteilung der Bau- und Grundstückskosten oder die Modalitäten der Zahlungsabwicklung. Je frühzeitiger und konkreter die Vereinbarungen desto weniger Reibungsverluste entstehen.
Die Darlehensverträge und sonstigen Kreditverträge mit den finanzierenden Banken, Bausparkassen und Versicherungen schließt jeder Bauherr nur für seinen Anteil an Kaufpreis und Baukosten ab. Im Unterschied zum Geschosswohnungsbau ist die Bildung einer Eigentümergemeinschaft in Form eines Teilungsvertrages beim Notar nicht nötig.
Fazit: Eine Baugemeinschaft ist eine sinnvolle Sache. Jeder sollte sich jedoch darüber im Klaren sein, dass auch die beste Freundschaft einem Härtetest unterzogen wird. Es müssen viele Entscheidungen getroffen werden. Sich dabei mit anderen abzustimmen, kostet Zeit, Kraft und Nerven. Dafür wird man aber auch mit einem bezahlbaren Eigenheim belohnt.