Zum Vertragswerk gehört die sogenannte Bau- und Leistungsbeschreibung, die so oder ähnlich tituliert wird. Sie sollte ausführlich bis ins Detail sämtliche Leistungen der Firma, die Konstruktion sowie die Materialien, die verbaut werden, beschreiben. Nur auf diese Weise lässt sich die tatsächliche Bauqualität verbindlich festschreiben.
Von seriösen Fertigbauunternehmen kann der Interessent bereits im Vorfeld einen Mustervertrag anfordern, um ihn zu Hause in aller Ruhe zu studieren. Bei Bedarf sollte man beim Anbieter nachhaken oder sich sogar Rat bei einem sachkundigen Rechtsanwalt oder Bauexperten einholen. Änderungen müssen dann gegebenenfalls in das Schriftwerk aufgenommen werden – denn mündliche Vereinbarungen sind im Zweifel nichts wert! Elementar sind ein Zeitplan mit verbindlichem Fertigstellungstermin, eine Festpreisgarantie und Regelungen zum Thema Gewährleistung. Gerade bei der Gewährleistung gibt es große Unterschiede, denn der gesetzliche Rahmen eröffnet den Firmen einen großen Spielraum für die konkrete Vertragsausgestaltung.
Gewährleistung: nach VOB oder BGB?
Den meisten Fertighausverträgen liegt die Verdingungsordnung für Bauleistungen, kurz VOB, zugrunde. Darauf muss der Bauherr ausdrücklich hingewiesen werden, und er hat von deren Inhalt Kenntnis zu nehmen. Ohne ausdrückliche Vereinbarung der VOB gilt automatisch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) als Vertragsgrundlage. BGB-Verträge sind naturgemäß etwas allgemeiner formuliert als Verträge nach der VOB.
Wenn der Bauvertrag auf der Basis des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geschlossen wurde, beträgt die Gewährleistungsfrist für Mängel am Bauwerk fünf Jahre, bei mangelhaften Arbeiten am Grundstück ein Jahr und ansonsten ein halbes Jahr.
Bei Verträgen, denen die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) zugrunde liegt, gilt beim Bauwerk zwei Jahre Gewährleistung, für Grundstücksarbeiten und „vom Feuer berührte Teile von Feuerungsanlagen“ ein Jahr und für alles andere sechs Monate. Juristisch zulässig ist es, die Verjährungsfristen im VOB-Vertrag entsprechend BGB zu verlängern; hinsichtlich Bauwerksmängeln also von zwei auf fünf Jahre.
Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Abnahme des Hauses. Dabei sollte unbedingt ein sogenanntes Abnahmeprotokoll aufgenommen werden. Denn vor der Abnahme hat das Unternehmen zu beweisen, dass es eine mängelfreie Arbeit geleistet hat, nach der Abnahme liegt die Beweislast beim Bauherrn. Ins Protokoll gehört alles, was die Bauherrschaft auszusetzen hat, von Bagatellsachen, die es rasch zu korrigieren gilt, bis hin zu wirklichen Mängeln.
Achtung: Nach der VOB ist eine fiktive Abnahme möglich. Das heißt, wenn der Kunde die Fertigstellung schriftlich mitgeteilt bekommen hat und innerhalb von zwölf Arbeitstagen keine Abnahme verlangt, gilt das Gebäude als „stillschweigend“ abgenommen. Darum sollte man bei einem VOB-Vertrag auch die Pflicht zur förmlichen Abnahme inklusive schriftlichem Mängelprotokoll zusätzlich vereinbaren.
Sollte es bei der Hausabnahme Meinungsverschiedenheiten geben, ob nun ein Mangel vorliegt oder nicht, gilt folgende Rechtsgrundlage: Das Hausbauunternehmen kann einen Gutachter beauftragen. Stellt dieser keinen Mangel fest, erteilt er eine Fertigstellungsbescheinigung und der Bauherr muss unverzüglich bezahlen. Falls jedoch ein Mangel vorliegt, darf der Bauherr offiziell den dreifachen Betrag dessen, was die Mängelbeseitigung voraussichtlich kosten wird, einbehalten.
Festpreisgarantie, Storno, Zahlungskonditionen
Renommierte Anbieter wie die Mitglieder der Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau (QDF) bieten ihren Kunden eine Festpreisgarantie von mindestens zwölf Monaten. Einige gehen sogar noch deutlich darüber hinaus. Am besten ist es freilich, wenn der Festpreis bis zum Hausabnahme-Termin gültig ist. Wird ein Bau-Zeitverzug von einer Hersteller-Firma verursacht, sollte die Sache klar sein: Das Haus wird später fertig, also bezahlt der Kunde auch später – und zwar nur den ursprünglich vereinbarten Preis.
Für den Fall, dass die Bauherrschaft den Zeitplan ins Rutschen bringt, sichern sich alle Firmen mit Recht vertraglich ab. Die Regel ist dann ein Verzugszuschlag. Doch wichtig ist auch hierbei, dass der Vertrag eindeutig festlegt, mit welchen Forderungen der Bauherr dann rechnen muss! Auf die Kulanz des Unternehmens kann der Kunde hoffen, wenn sich zum Beispiel behördliche Genehmigungen verzögern oder Baugrundprobleme auftreten.
Die Zahlungskonditionen werden im Vertrag mit dem Zahlungsplan festgelegt. Gängige Praxis ist im Fertigbau die Zahlung von Teilbeträgen entsprechend des Baufortschritts. Als üblich gelten drei bis zehn Prozent nach Vorlage der Bauunterlagen, mindestens 40 Prozent am zweiten bis vierten Tag nach Baubeginn, 15 Prozent nach Fertigstellung von Estrich und Rohinstallation sowie die Schlusszahlung nach der Abnahme beziehungsweise Übergabe des Hauses.
Wichtig: Vorauszahlungen sind abzulehnen! Denn falls das Unternehmen die zugesagten Leistungen nicht erbringen will oder Pleite macht, kann man sein Geld oft in den Wind schreiben.
Die Stornierung eines Bauwerkvertrags wird meist richtig teuer. Denn die Firmen verlangen bei einem Vertragsausstieg in der Regel eine Storno-Vergütung, die als Pauschalbetrag bis zu zehn Prozent der Bausumme ausmachen kann. Der mögliche Rücktritt vom Vertrag muss daher inklusive aller Modalitäten und finanziellen Konsequenzen klipp und klar festgeschrieben sein. (Hans Meyer)