Da fährt er vor mit seinem flotten Wagen, der korrekt gekleidete, adrett gegelte und schick bebrillte Herr von der Bausparkasse. Und damit kein Klischee unbedient bleibt, packt er nach der Begrüßung sein Notebook aus dem Köfferchen, und los geht‘s mit der Beratung. Wenn die Interessenten Glück haben, erhalten sie fundierte Auskunft, was ihnen ein Bausparvertrag bringt und welcher Tarif der richtige ist. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Beratung missrät, ist jedoch recht hoch. Das geht zumindest aus Untersuchungen von „Finanztest“ (Ausgabe 8/2012) hervor. Nur vier von 22 Bausparkassen wurden für gut befunden. „Jede vierte Beratung war mangelhaft“, lautet das Fazit der Finanztester.
Trotz der einfachen Aufgabe passierten den Beratern die haarsträubendsten Fehler. So wurde teilweise die monatliche Rate viel zu hoch angesetzt, der Zeitrahmen bis zur Auszahlung des Bauspardarlehens falsch berechnet, oder die Angebote waren viel zu teuer.
Dass es um die Qualität der Beratung so schlecht steht, kann an schlechter Ausbildung des Personals liegen. Vielleicht hat es auch mit der Unzahl an verschiedenen Tarifen mit komplizierten Regelungen zu tun. Weniger schmeichelhaft ist von „Tarifdschungel“ die Rede. Dabei war die Ursprungsidee des Bausparens ebenso einfach wie einleuchtend: Alle Bausparer einer Bausparkasse bilden ein Kollektiv. Die einen zahlen ein und bekommen Zinsen für das Guthaben, die anderen erhalten einen Kredit. Dass die Guthabenzinsen nicht üppig ausfallen, war leicht verschmerzbar, denn dafür waren auch die Kreditzinsen garantiert niedrig.
Im Moment ist aber alles anders. Wegen der Eurokrise und dem Run auf deutsche Bundesanleihen sind die Hypothekenzinsen so niedrig wie noch nie zuvor. 15-jährige Zinsbindungen gibt es zu einem Effektivzins von rund drei Prozent (Stand 27.8.2012). Wer vor Jahren einen Bausparvertrag abgeschlossen hat, der jetzt zuteilungsreif ist, hat bei Kreditzinsen von z. B. 3,75 Prozent oder gar mehr, schlechte Karten. Sind Bausparverträge also nichts für Häuslebauer? Doch, sie können sich sehr wohl rentieren, wenn sie richtig eingesetzt werden.
Strategie 1: Eigenkapital aufstocken
Wer im Moment auf einem zuteilungsreifen Bausparvertrag sitzt, muss trotz des aktuellen Zinsumfeldes nicht verzagen. Für Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Interhyp AG, München, „kann es Sinn machen, sich einen zuteilungsreifen Bausparvertrag auszahlen zu lassen. So kann das Eigenkapital aufgestockt werden, um die Beleihung zu verringern.“
Strategie 2: Rücklagen bilden
Jedes Haus kommt in die Jahre. Irgendwann stehen Modernisierungen an. Deshalb kann es sinnvoll sein, den Bausparvertrag liegen zu lassen. Interhyp-Chef Goris erklärt den Vorteil: „Das Guthaben kann dann später abgerufen werden und für eine notwendige Anschlussfinanzierung oder Modernisierung verwendet werden. Denn, vielleicht ist der Sollzins des bestehenden Bausparvertrags in ein paar Jahren wieder attraktiv. Ein weiterer Pluspunkt, der für einen Aufschub der Auszahlung spricht, könnte eine überdurchschnittliche Guthabensverzinsung auf den Bausparvertrag sein, die es zum heutigen Zeitpunkt nicht mehr gibt.“ Es kann jedoch sein, dass die Bausparkasse aus genau diesem Grund den Vertrag irgendwann kündigt.
Strategie 3: Anschlusszinsen sicher kalkulieren
Die meisten Bauherren schließen einen Kreditvertrag mit einer Laufzeit von 10 bis 15 Jahren ab. Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld übrig, deren Höhe von der anfänglich vereinbarten Tilgung abhängt. Da niemand weiß, wie hoch die Baugeldzinsen am Ende der Zinsbindungsfrist sein werden, kann man mit einem Bausparvertrag auf Nummer Sicher gehen. Allerdings kann es – je nach individuellen Voraussetzungen – besser sein, statt monatlich in einen Bausparvertrag einzuzahlen, die Rate in eine erhöhte Tilgung des laufenden Darlehens zu investieren, um so die Restschuld schneller zu verringern. Hier sollten verschiedene Rechenmodelle angestellt werden, bevor der Bauherr sich für eine Option entscheidet.
Strategie 4: Konstantdarlehen
Manche Bausparkassen bieten Konstantdarlehen an, die nach Berechnungen von Max Herbst, Chef der FMH Finanzberatung in Frankfurt/Main, die „mit vergleichbaren Spitzenangeboten von Banken durchaus konkurrieren“ können. Die Darlehen bieten eine Zinssicherheit und gleichbleibende Raten für einen Zeitraum von 30 Jahren und mehr.
Pluspunkt 5: Kombidarlehen
Lukrativ für Bauherren können sogenannte Kombikredite der Bausparkassen sein. Hierbei handelt es sich um eine Kombination aus Darlehen und Bausparvertrag. Zur Finanzierung des Bauvorhabens erhält der Bauherr einen Kredit, für den er zunächst nur Zinsen bezahlt, keine Tilgung. Gleichzeitig schließt der Bauherr einen Bausparvertrag über die gleiche Höhe ab, den er monatlich bespart. Sobald das vereinbarte Mindestguthaben angespart ist (meist 40 oder 50 Prozent), erhält der Bauherr die gesamte Bausparsumme ausbezahlt. Nun kann er das bisherige Darlehen mit einem Schlag ablösen und zahlt nun den Bausparkredit ab.
Je nach Ausgestaltung des Kombikredits dauert die Finanzierung 15 bis 30 Jahre. „Finanztest“ hat vor kurzem 39 Kombikredit-Angebote verglichen. Mit manchen „Angeboten schlagen die Bausparkassen selbst die besten Kreditangebote der Banken“, lautet das Ergebnis der Untersuchungen der Finanztester. „Die Bauspar-Kombikredite sind besonders lohnenswert für Kunden, die voraussichtlich 20 Jahre und länger für die Rückzahlung benötigen und kein Zinsrisiko eingehen wollen.“ Bausparverträge sind also durchaus ein sinnvolles Instrument der Baufinanzierung. Sie sind oft besser als ihre Verkäufer.